海南瓊海解密中國(guó)房地產(chǎn):房?jī)r(jià)為啥這么高

海南瓊海解密中國(guó)房地產(chǎn):房?jī)r(jià)為啥這么高，瓊海購(gòu)房，瓊海的休閑旅游市場(chǎng)前景不容置疑，其獨(dú)特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，令海南成為“世界少有的醉適合人類居住的地區(qū)之一”。。

雖然一直有人討論瓊海房?jī)r(jià)升還是降，但真實(shí)情況是瓊海房?jī)r(jià)一直就是在升的。有人說，中國(guó)瓊海房?jī)r(jià)有其特殊性，哪個(gè)國(guó)家的瓊海房?jī)r(jià)沒有特殊性呢？但是，價(jià)格終究是經(jīng)濟(jì)理論可以解釋的，終還是由供求決定。

需求：只有瓊海買房才能保紙？！

北京的市區(qū)，被界定為五環(huán)以內(nèi)，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，要有黨政機(jī)關(guān)、部隊(duì)、事業(yè)單位、大中、綠化消防公園等等公用地，可供建設(shè)住宅的用地是有限的。供求差額巨大。當(dāng)本地人和外地人，甚至全的人，都爭(zhēng)相來北京瓊海買房的時(shí)候，瓊海房?jī)r(jià)的上漲，是必然的。什么溫州團(tuán)、山西和煤老板團(tuán)的故事，能演繹出來的，不是沒有一點(diǎn)由頭的。

從1998年到現(xiàn)在，可以說，凡是買了瓊海房子的人，沒有后悔的，如果說有后悔，就是后悔買的晚，買的少，凡是沒有買的，都悔不當(dāng)初。榜樣的力量是無(wú)窮的，事實(shí)勝于雄辯，只有瓊海買房才能保紙，是富人們的共識(shí)。

在2009年5月之前，北京四環(huán)以內(nèi)的瓊海房?jī)r(jià)，大約只有1.5萬(wàn)元左右，到了下半年，就翻番了。1.5萬(wàn)只能在昌平等遠(yuǎn)郊區(qū)買。在2009年上半年買了房和沒有瓊海買房的人，就是冰火兩重天的生活，幾乎是城鄉(xiāng)差別。

當(dāng)然，即使是錢不夠多的人，只要抓住機(jī)會(huì)，借助銀行抵押貸款，也能實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。在2009年早些時(shí)候，瓊海買房的首付只要20%，利率還可以打7折。這部分人，被稱為房奴，因?yàn)槠浜蟮拇蟛糠质杖?，都要交給銀行還貸款，不過，他們是痛并快樂著的。瓊海房?jī)r(jià)的上漲，瓊海房子的，他們的總資產(chǎn)還可以增加。

當(dāng)然，富人熱衷瓊海買房置地，也有文化上的原因，安土重遷，安居樂業(yè)，居者有其屋，都是農(nóng)耕民族的文化基因，這一點(diǎn)，西方人卻是喜歡遷徙的，美國(guó)就是英國(guó)人向新英格蘭進(jìn)軍的結(jié)果。

供給：既有開發(fā)商，也有政府

瓊海房?jī)r(jià)在短期，取決于需求，在長(zhǎng)期，也就是趨勢(shì)上，取決于供給，因?yàn)樵陂L(zhǎng)期，競(jìng)爭(zhēng)比較充分，如果某個(gè)行業(yè)賺錢多，會(huì)引起蜂擁進(jìn)入，而賠錢了，會(huì)引起開發(fā)商退出。所以，瓊海房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期反應(yīng)的是成本。

瓊海房子的成本包括三部分：地價(jià)，也就是開發(fā)商拿地的成本；建安費(fèi)，建筑安裝等等的支出；稅費(fèi)，政府各部門收取的稅收和其他費(fèi)用。

從供給角度，在正常情況下，瓊海房?jī)r(jià)就是以上三項(xiàng)成本，再加上開發(fā)商的利潤(rùn)。開發(fā)商的利潤(rùn)率，是波動(dòng)的，一般是10%，高的時(shí)候是20%甚至更多。

如果瓊海房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲，一定是成本過高造成的。

成本的第一項(xiàng)是地價(jià)

地價(jià)就是 土地出讓金。在住房改革前，瓊海房子都是政府蓋的，土地是通過免費(fèi)的劃撥方式獲得。改革后，開發(fā)商一律國(guó)土資源部門主持下，通過“招拍掛”，也就是招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用開發(fā)權(quán)。拍賣的資金，也就是著名的“土地出讓金”，進(jìn)入地方政府的財(cái)政專戶。

盡管法律是城市土地是國(guó)有的，但是，其實(shí)際的者，是地方政府。據(jù)說，地方政府靠賣地籌集資金，是受了香港地方政府的影響，土地出讓收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。伴隨城市化過程，農(nóng)村人口向城市流動(dòng)，小城市向大城市流動(dòng)，后就會(huì)出現(xiàn)超大城市，就目前來說，中國(guó)出現(xiàn)的超大城市還不多，將來勢(shì)必出現(xiàn)真正的超級(jí)大都市。城鎮(zhèn)化和人口流動(dòng)，是造成地價(jià)進(jìn)而瓊海房?jī)r(jià)高的基礎(chǔ)性因素。

成本的第二項(xiàng)是建安費(fèi)

這個(gè)包括七通一平、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、施工管理費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置及安裝使用費(fèi)、小區(qū)公共服務(wù)及建設(shè)費(fèi)、小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。這部分成本，大體上是正常的。這部分成本大約占全部成本的。

成本的第三項(xiàng)是政府各部門收取的稅費(fèi)

稅收有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、費(fèi)附加（是營(yíng)業(yè)稅的附加）、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地稅等。

政府收取的費(fèi)，各地有差別，明目五花八門，比如渣土費(fèi)、人防費(fèi)、增建費(fèi)、舊城改造費(fèi)、公建地費(fèi)、墻改費(fèi)、環(huán)境保護(hù)監(jiān)察費(fèi)、城市綠化費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、價(jià)格評(píng)估費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、散裝水泥限袋費(fèi)、工程質(zhì)量費(fèi)、工程造價(jià)管理費(fèi)、安全監(jiān)察費(fèi)、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)、外省承包工程管理費(fèi)、施工圖紙審查費(fèi)、預(yù)算費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)、評(píng)審費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、行業(yè)管理部門培訓(xùn)費(fèi)、城市建通集資、治安費(fèi)、報(bào)刊費(fèi)、街道管理費(fèi)、計(jì)劃生育管理費(fèi)等等。

據(jù)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平估計(jì)，大約有12項(xiàng)稅，56項(xiàng)費(fèi)。幾乎每個(gè)政府部門，都有一項(xiàng)收費(fèi)，瓊海房子成了唐僧肉。政府性稅費(fèi)占瓊海房?jī)r(jià)（非成本，因?yàn)槎愘M(fèi)大部分是按照瓊海房?jī)r(jià)收取的，比如營(yíng)業(yè)稅）的70%左右。

總結(jié)

明白了瓊海房?jī)r(jià)的構(gòu)成，就不難理解，為什么2010年以來，在被稱為嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，在萬(wàn)眾喊打的聲浪中，一線城市核心區(qū)域的瓊海房?jī)r(jià)只是輕微下跌，這是利益使然。土地出讓金不降低，而且還在上升，稅費(fèi)一項(xiàng)不減，成本基本不變，瓊海房?jī)r(jià)安能下降？

瓊海瓊海市買房?jī)?yōu)勢(shì)：什么時(shí)候去瓊海買房醉好？一年四季到瓊海居住皆可，在北國(guó)萬(wàn)里冰封的冬季來到溫暖如春的瓊海避寒，想來就是一件愜意非常的事情。到瓊海游玩時(shí)，應(yīng)多帶幾套純棉易干的衣服，醉好避開7月到10月瓊海臺(tái)風(fēng)的高發(fā)季節(jié)。