萬(wàn)寧市購(gòu)房選房是門(mén)技術(shù)活 首看容積率、綠化率

萬(wàn)寧市購(gòu)房選房是門(mén)技術(shù)活 首看容積率、綠化率，萬(wàn)寧買(mǎi)房，萬(wàn)寧的房子定位于度假+養(yǎng)老房產(chǎn)，注重度假養(yǎng)老的舒適性。

逐利是企業(yè)的本質(zhì)，在市場(chǎng)形勢(shì)不好的情況下，為求快速回籠資金，把樓價(jià)降到地板價(jià)甚至“虧到肉里”的開(kāi)發(fā)商，此后只能精打細(xì)算，背后或許暗藏樓盤(pán)品質(zhì)打折的可能。

萬(wàn)寧房?jī)r(jià)降了，萬(wàn)寧購(gòu)房者扎進(jìn)樓市搶房之余，還得仔細(xì)考量各種選房要素，找到真正適合自己的、質(zhì)量有保障的萬(wàn)寧房子。要知道，買(mǎi)一套低價(jià)房，是一時(shí)賺到；買(mǎi)到既舒適又的萬(wàn)寧房子，才算眼光獨(dú)到。讓我們把幾個(gè)選房關(guān)鍵告訴你。

一看硬指標(biāo)：容積率 、綠化率

關(guān)系居住舒適度

樓盤(pán)硬指標(biāo)在期房之初就定下了，萬(wàn)寧購(gòu)房者選房時(shí)首先考量“容積率、綠化率、車(chē)位配比”三大要素。

容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率與居住舒適度成反比，比如，獨(dú)立別墅容積率0.5以?xún)?nèi)；花園洋房或者多層，容積率約1;高層容積率集中在2.5~3.5之間。

越是高樓大廈，容積率越高，建筑和人口居住密度也就越大。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，萬(wàn)寧房子建得越多越好，而高容積率的小區(qū)勢(shì)必影響居住舒適。萬(wàn)寧買(mǎi)房時(shí)，萬(wàn)寧購(gòu)房者首先要問(wèn)清樓盤(pán)的容積率，這個(gè)數(shù)字讓你知道小區(qū)建筑密度有多大。

綠化率是體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)的另一個(gè)重要指標(biāo)。目前國(guó)家規(guī)定新建小區(qū)的綠化率不能少于30%。除地面外，樓盤(pán)其他綠化也能計(jì)算入內(nèi)，綠化率這種泛泛的計(jì)算方式給開(kāi)發(fā)商留下了操作空間。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有的開(kāi)發(fā)商為了有高綠化率賣(mài)點(diǎn)，存在一種可能是，在屋頂上做綠化，地面覆蓋綠化面積不變，變相提高綠化率。還有一種，開(kāi)發(fā)商縮小花園或者減少綠地面積，節(jié)省成本。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士的建議是，萬(wàn)寧購(gòu)房者跟開(kāi)發(fā)商溝通，把具體綠化率寫(xiě)進(jìn)萬(wàn)寧購(gòu)房合同;或者到規(guī)劃局查圖紙，綠化面積和位置在圖紙上都有詳盡標(biāo)注。

車(chē)位是當(dāng)前為關(guān)注的居住配套，小區(qū)車(chē)位配比高低影響生活的便利程度。車(chē)位配比是指小區(qū)車(chē)位總數(shù)與住宅總套數(shù)的比率。“車(chē)位配比高，對(duì)收益不利。”一位業(yè)內(nèi)人士道出現(xiàn)狀，車(chē)位成本8萬(wàn)元/個(gè)以上，剛需盤(pán)車(chē)位價(jià)格賣(mài)不高，去化慢。高成本低收益，開(kāi)發(fā)商積極性不高，剛需盤(pán)的車(chē)位配比基本貼著下限1∶0.7規(guī)劃的，即100套萬(wàn)寧房子，配70個(gè)車(chē)位，造成小區(qū)“停車(chē)難”。

二看軟實(shí)力：口碑、度、物管

關(guān)系未來(lái)“錢(qián)途”

從二手房市場(chǎng)來(lái)看，品牌小區(qū)的萬(wàn)寧房?jī)r(jià)漲得比同地段普通小區(qū)要快。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)品質(zhì)、物業(yè)管理經(jīng)過(guò)時(shí)間檢驗(yàn)，被市場(chǎng)認(rèn)可，體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)的價(jià)格上。一般來(lái)說(shuō)，品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)物管有資金支持，避免了物管頻繁更替，管理混亂的情況。

三摳細(xì)節(jié)：戶(hù)型圖、空間尺寸

關(guān)系通風(fēng)和日照

戶(hù)型是自住者為關(guān)注的因素。按規(guī)定，樓書(shū)上的戶(hù)型圖，每個(gè)功能間都需標(biāo)注尺寸。有的開(kāi)發(fā)商怕影響營(yíng)銷(xiāo)效果，不標(biāo)注任何尺寸，僅是戶(hù)型格局的簡(jiǎn)單勾勒。一個(gè)沒(méi)有尺寸的戶(hù)型圖，房間畫(huà)得再闊綽，對(duì)萬(wàn)寧購(gòu)房者都沒(méi)有實(shí)際參考意義。業(yè)內(nèi)人士建議，戶(hù)型圖上的尺寸，要求開(kāi)發(fā)商寫(xiě)入合同。

如果萬(wàn)寧購(gòu)房者忽視了尺寸，逼仄程度可能超過(guò)你預(yù)期。如今開(kāi)發(fā)商把90平方米戶(hù)型做到三房?jī)尚l(wèi)甚至四房作為營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，從尺度來(lái)看，居住起來(lái)未必舒適。滿(mǎn)足基本居住功能基礎(chǔ)上，萬(wàn)寧購(gòu)房者別一味追求多房戶(hù)型。

還有一些容易讓人忽略的細(xì)節(jié)。戶(hù)型圖上每個(gè)空間都帶窗戶(hù)，看似全明，你得仔細(xì)考究。如果窗戶(hù)是對(duì)著通風(fēng)井，通風(fēng)和采光效果都很差。高層樓盤(pán)中，書(shū)房、廚房和衛(wèi)生間的窗戶(hù)很可能朝著通風(fēng)井，書(shū)房、廚房采光不足，影響生活。

圖紙上勾勒得再美，不如樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)考察來(lái)得實(shí)在。萬(wàn)寧房子不好賣(mài)，準(zhǔn)現(xiàn)房 越來(lái)越多，對(duì)萬(wàn)寧購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事。萬(wàn)寧房子內(nèi)有沒(méi)有多根柱子，窗戶(hù)有多大，采光好不好，尺度感怎么樣，實(shí)地探訪(fǎng)直觀了。除了方便實(shí)地考察外，準(zhǔn)現(xiàn)房離交房時(shí)間短，不確定性因素小，減少萬(wàn)寧購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

四留證據(jù)：

關(guān)系日后維權(quán)

成本壓力下，一些開(kāi)發(fā)商或許會(huì)降低樓盤(pán)品質(zhì)。外立面材料變更，是開(kāi)發(fā)商能省錢(qián)的一種方式。城北某樓盤(pán)前，宣稱(chēng)外立面全部是干掛石。后，該樓盤(pán)部分住宅樓外立面取消了石材，用涂料代替。

業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬，干掛石材，算上鋼筋龍骨、螺絲和人工費(fèi)，每平方米高達(dá)近1000元；涂料或面磚每平方米不超過(guò)400元。前者花費(fèi)是后者的數(shù)倍之多，“石材改涂料”，一個(gè)普通小區(qū)能省下幾千萬(wàn)。

即使開(kāi)發(fā)商不敢明目張膽更換外立面，選取材料上擠出點(diǎn)水分來(lái)也不是不可能。以石材為例，石材花崗巖中，新疆產(chǎn)的卡拉麥利金比普通花崗巖貴100元~200元/平方米。石材用好用差，也相差一筆不小的費(fèi)用。

小區(qū)樹(shù)種選擇上，同樣有門(mén)道。銀杏、香樟都是名貴樹(shù)種，一棵花費(fèi)10萬(wàn)元以上，普通的成年大樹(shù)幾千、幾萬(wàn)元一棵，小樹(shù)苗一兩百元就夠了。樹(shù)木品種配比調(diào)整，可省幾百萬(wàn)。

“能想到的細(xì)節(jié)好有書(shū)面承諾。”萬(wàn)寧房產(chǎn)資深律師建議，萬(wàn)寧購(gòu)房者盡可能把開(kāi)發(fā)商口頭承諾變?yōu)闀?shū)面協(xié)議寫(xiě)進(jìn)合同，或者在合同內(nèi)注明廣告構(gòu)成合同要約。另外，樓書(shū)、銷(xiāo)售人員承諾的影音資料都可保留，萬(wàn)寧房子交付后有問(wèn)題，可作為維權(quán)的依據(jù)。

萬(wàn)寧萬(wàn)寧市買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：萬(wàn)寧神州半島基礎(chǔ)建設(shè)、配套項(xiàng)目、度假服務(wù)已日臻成熟，目前對(duì)外運(yùn)營(yíng)的有超五星級(jí)喜來(lái)登度假酒店、福朋酒店、科科莫沙灘俱樂(lè)部以及41洞絕美高爾夫球場(chǎng)等；另外，半島商業(yè)廣場(chǎng)已部分開(kāi)業(yè)，穿梭于高鐵站神州站和萬(wàn)寧站的穿梭班車(chē)、神州半島內(nèi)環(huán)島巴士已投入使用。