海南屯昌房產(chǎn)二手房交易稅費(fèi)2013新規(guī)定

海南屯昌房產(chǎn)二手房交易稅費(fèi)2013新規(guī)定，屯昌樓盤(pán)，無(wú)論是旅游度假、養(yǎng)老還是touzi，海南屯昌都是醉好的買房選擇。

二手房交易稅費(fèi)是指在二手房交易中，稅務(wù)部門(mén)向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價(jià)獲得的收入。各類稅收共有8種，包括：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地稅、印花稅、城建稅、附加稅、地方附加稅、契稅。其中，營(yíng)業(yè)稅、城建稅、附加、地方附加稅，合計(jì)稅率為5．55%；對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地稅；印花稅為房屋買賣成交價(jià)的0． 15‰；個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原紙和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

契稅

二手房交易稅費(fèi)

符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以[3]上、單套建筑面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%）、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅。反之則按3%。

新政下的契稅：

普 宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、

140平米以上或是非普宅：3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%

城建稅

營(yíng)業(yè)稅的7%；費(fèi)附加稅；營(yíng)業(yè)稅的3%。

個(gè)人所得稅

普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入－屯昌購(gòu)房總額－（營(yíng)業(yè)稅+城建稅+費(fèi)附加稅+印花稅）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－屯昌購(gòu)房總額－印花稅）×20%。出售公房：5年之內(nèi)，（售房收入－經(jīng)濟(jì)屯昌房?jī)r(jià)款－土地出讓金－合理費(fèi)用）×20%，其中經(jīng)濟(jì)屯昌房?jī)r(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

土地出讓金

成本價(jià)：城八區(qū)內(nèi)：15.6元/平米 城八區(qū)外：12.9元/平米

經(jīng)轉(zhuǎn)商：10% 按經(jīng)管理 3%（按成交價(jià)）

交易手續(xù)費(fèi)

3元/平方米×建筑面積

合同印花稅

房屋成交總額×0.05%

營(yíng)業(yè)稅

2011年1月27日新通知規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)?fù)筒I房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。[4]

非普通住宅2年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% 2年或2年以上：差額 ×5.55% ；

個(gè)人所得稅： 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤(rùn)部分×20%；

非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤(rùn)部分×20%；

土地稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征；

買賣合同公證費(fèi)：（買賣合同需要公證時(shí)才須繳納） 房屋成交總額×0.3%；

契稅是應(yīng)由買方交納的，交稅比例是： 1、普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的1.5%的契稅。2、非普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的3%的契稅。

過(guò)戶費(fèi)用

（1）契稅；90平方米以下 屯昌購(gòu)房的按1%繳納；90—140平方米按屯昌房?jī)r(jià)1.5%繳納；140平方米以上按屯昌房?jī)r(jià)3%繳納。（買方承擔(dān)）

（2）營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按屯昌房?jī)r(jià)5.5%繳納。（賣方承擔(dān)）

（3）土地稅；房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按屯昌房?jī)r(jià)1%繳納。（賣方承擔(dān)）

（4）所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按屯昌房?jī)r(jià)1%或房屋原紙—房屋現(xiàn)紙差額20%繳納。（房屋原紙一般按上道契稅完稅額計(jì)算）（賣方承擔(dān)）

（5）房屋交易手續(xù)費(fèi)；按房屋建筑面積6元/平方米交納（雙方承擔(dān)）

（6）房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80.00元。（買方承擔(dān)）

（7）房屋評(píng)估費(fèi)；按評(píng)估額0.5%繳納補(bǔ)充回答：契稅=15萬(wàn)元*1%=1500.00元 買方承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅=15萬(wàn)元*5,5%=8250.00元 賣[5]方承擔(dān)土地稅=15萬(wàn)元*1%=1500.00元 賣方承擔(dān)所得稅：=15萬(wàn)元*1=1500.00元 賣方承擔(dān)房屋交易手續(xù)費(fèi)=65平方米*6元/平方米=390.00元 買賣雙方各承擔(dān)一半房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)=65元。（買方承擔(dān)）

工本費(fèi)

80元，共有權(quán)證：20元

計(jì)算方法

買方：

稅種

契稅

符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅。反之則按3%。

新政下的契稅：

普 宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)： 3%

印花稅

買賣雙方各繳納屯昌房?jī)r(jià)款的0.05%!住宅暫時(shí)免征。

營(yíng)業(yè)稅

購(gòu)買時(shí)間在5年內(nèi)的房屋需繳納的營(yíng)業(yè)稅為：成交價(jià)×5.5%;5年后普通住宅不征收營(yíng)業(yè)稅，高檔住宅征收買賣差價(jià)5%的營(yíng)業(yè)稅。

新政下的營(yíng)業(yè)稅：

營(yíng)業(yè)稅：普 宅：五年內(nèi)：全額的5.5%(5.4%) 五年外：免

非普宅：五年內(nèi)： 全額的5.5%(5.4%)五年外： 差額的5.5%(5.4%)

城建稅

營(yíng)業(yè)稅的7%;費(fèi)附加稅;營(yíng)業(yè)稅的3%。

個(gè)人所得稅

普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入-屯昌購(gòu)房總額-( 營(yíng)業(yè)稅+城建稅+費(fèi)附加稅+印花稅)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-屯昌購(gòu)房總額-印花稅)×20%。出售公房：5年之內(nèi)， (售房收入-經(jīng)濟(jì)屯昌房?jī)r(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)屯昌房?jī)r(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

土地出讓金：

成本價(jià): 城八區(qū)內(nèi)：15.6元/平米 城八區(qū)外：12.9元/平米

經(jīng)轉(zhuǎn)商：10% 按經(jīng)管理 3%(按成交價(jià))

交易手續(xù)費(fèi)率

3元/平方米×建筑面積

合同印花稅率

房屋成交總額×0.05%

營(yíng)業(yè)稅率

2011年1月27日新通知規(guī)定)個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)?fù)筒I房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。;[4]

非普通住宅5年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% 5年或5年以上：差額×5.55% ;

個(gè)人所得稅： 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤(rùn)部分×20%;

非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤(rùn)部分×20%;

土地稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征;

買賣合同公證費(fèi)：(買賣合同需要公證時(shí)才須繳納) 房屋成交總額×0.3%;

契稅是應(yīng)由買方交納的，交稅比例是：

1、普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的1.5%的契稅。

2、非普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的3%的契稅。

過(guò)戶費(fèi)用;

(1)契稅;90平方米以下 屯昌購(gòu)房的按1%繳納;90—140平方米按屯昌房?jī)r(jià)1.5%繳納;140平方米以上按屯昌房?jī)r(jià)3%繳納買方承擔(dān)

(2)營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按屯昌房?jī)r(jià)5.5%繳納。賣方承擔(dān)

(3)土地稅;房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按屯昌房?jī)r(jià)1%預(yù)繳納，按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算，多退少補(bǔ)。賣方承擔(dān)

(4)所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按屯昌房?jī)r(jià)1%或房屋原紙—房屋現(xiàn)紙差額20%繳納。(房屋原紙一般按上道契稅完稅額計(jì)算)賣方承擔(dān)[6]

(5)房屋交易手續(xù)費(fèi);按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔(dān)

(6)房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80.00元。買方承擔(dān)(

(7)房屋評(píng)估費(fèi);按評(píng)估額0.5%

交易手續(xù)

一、正常過(guò)戶手續(xù)

（一） 交易稅費(fèi)

1.營(yíng)業(yè)稅 （稅率5.6% 賣方繳納）

根據(jù)2010年屯昌房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。

這里有兩個(gè)要點(diǎn)①購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年這里首先看產(chǎn)權(quán)證， 其次看契稅，再次看票據(jù)（房改房看國(guó)有住房出售收入專用票據(jù)）這三種證件按照時(shí)間 早的計(jì)算。一般地說(shuō)票據(jù)早于契稅，契稅早于產(chǎn)權(quán)證，房改房中時(shí)間 早的是房改所收的定金的票據(jù)。②所售屯昌房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。

另：如果所售屯昌房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫(xiě)字間或廠房等則不論證是否過(guò)5年都需要全額征收營(yíng)業(yè)稅。[4]

2. 個(gè)人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）

征收條件以家庭為單位出售非 住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭 住宅②購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭 住宅但是購(gòu)買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)?fù)筒I屯昌房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套屯昌房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。

注：地稅局會(huì)審核賣方夫妻雙方名下是否有其他屯昌房產(chǎn)作為家庭 住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有下放但是房管部門(mén)已經(jīng)備案登記的住房（不包含非住宅類屯昌房產(chǎn)）。

另注：如果所售屯昌房產(chǎn)是非住宅類屯昌房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20% 。

3.印花稅（稅率1%買賣雙方各半）不過(guò)從2009年至今國(guó)家暫免征收。

4.契稅（基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）

征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是 購(gòu)買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方 購(gòu)買面積超過(guò)90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注： 購(gòu)買和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的，只要是 繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購(gòu)買的屯昌房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5.測(cè)繪費(fèi)1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積 （08年4月后新政策房改房測(cè)繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）

一般說(shuō)來(lái)房改房都是需要測(cè)繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有市房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪的。

6.二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：住宅6元/平米×實(shí)際測(cè)繪面積 非住宅10元/平米×實(shí)際測(cè)繪面積

7.80元 共有權(quán)證：20元

雖然南京屯昌房產(chǎn)交易擁擠的人潮已經(jīng)消失，但坊間對(duì)于20%個(gè)稅新政的討論仍然熱烈。除了怕“誤傷”剛需、剛改人群外，目前也有擔(dān)心，由于所得的認(rèn)定較為復(fù)雜，征稅的難度和工作量大大提高，可操作性成 問(wèn)題。

20%個(gè)稅看起來(lái)容易，做起來(lái)很難

近日，全國(guó)政協(xié)委員、 教授李稻葵在兩會(huì)上接受媒體采訪時(shí)表示，“20%看上去很美，但實(shí)施起來(lái)很難?！彼赋觯?0%的個(gè)稅長(zhǎng)期看應(yīng)該征，但是短期執(zhí)行難度比較大，配套機(jī)制缺位，屯昌購(gòu)房成本不好計(jì)算。

業(yè)內(nèi)人士表示，2006年國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)中明確了賣房收個(gè)稅的兩種計(jì)算方式，即按所得20%和轉(zhuǎn)讓總額1%-3%計(jì)征。而這幾年，各地基本上都是按總額計(jì)征，如南京就是按賣房款的1%收個(gè)稅，除了稅負(fù)相對(duì)較低外，征收方式簡(jiǎn)便也是一大原因。

三大扣除項(xiàng)目很繁瑣，裝修 難提供

按照《通知》的規(guī)定，“納稅人可憑原屯昌購(gòu)房合同、等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原紙、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用?！?/p>

合理費(fèi)用包括裝修款、貸款利息等等。

這其中 為復(fù)雜的是裝修費(fèi)用，按規(guī)定，抵扣的限額是商品房總價(jià)的10%，但同時(shí)，還需要納稅人提供稅務(wù)統(tǒng)一，并且上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致。“不少家庭是找‘游擊隊(duì)’裝修的，哪來(lái)的？屆時(shí)，會(huì)不會(huì)因?yàn)椤荒苷_計(jì)算房屋原紙和應(yīng)納稅額’，轉(zhuǎn)而再以總價(jià)為基礎(chǔ)征稅，讓新規(guī)流于形式？”一位屯昌房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析。

即便票據(jù)齊全，繳稅時(shí)稅務(wù)部門(mén)審核工作量將大增，幾 能辦好的一單納稅申報(bào)，以后恐怕需要幾個(gè)工作日。

業(yè)內(nèi)猜測(cè)：實(shí)際操作恐有簡(jiǎn)化程序

當(dāng)然，按20%申報(bào)繳個(gè)稅雖然較為繁瑣，但也并非完全不可操作。除裝修外，其他的契稅、營(yíng)業(yè)稅、公證費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等等都有正規(guī)票據(jù)，貸款利息清單也可以在銀行獲取。對(duì)于 難搞定的裝修，有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，可能會(huì)采取簡(jiǎn)化處理，比如對(duì)裝修房的裝修成本直接按原房屋總價(jià)款的10%折算；或者按時(shí)間分，對(duì)新規(guī)實(shí)施前購(gòu)買的住房，再次銷售時(shí)，確有難以提供裝修的困難，可按比例折算，新規(guī)實(shí)施后購(gòu)買的住房，須提供稅務(wù)統(tǒng)一計(jì)算裝修成本。

不少業(yè)內(nèi)人士贊同李稻葵的觀點(diǎn)，從短期來(lái)看，具有可操作性的措施是對(duì)房屋銷售總額收一定的稅，雖然這個(gè)政策本身存在，但是執(zhí)行力度還不夠，而且稅率可以提高一些。事實(shí)上，《通知》中早已明確，按總額征個(gè)稅，各地可“根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定”。提高稅率、實(shí)行差別化的稅率，是完全可行的。

海南樓盤(pán)賣點(diǎn)：屯昌的氣候四季變化不大，年平均氣溫在24℃上下，一年四季光照充足，熱量豐富，自然災(zāi)害少，適合長(zhǎng)期居住。但有一點(diǎn)要注意，因?yàn)橥筒挥诤Ｄ系闹胁科?，一部分處在半濕?rùn)區(qū)，一部分處在山地濕潤(rùn)區(qū)，所以這里的冬天氣候比較濕冷，雨水也比較多，喜歡干燥的北方朋友可能會(huì)不能適應(yīng)這里的天氣，而來(lái)自西南地區(qū)和南方地區(qū)的朋友們習(xí)慣陰冷潮濕的氣候，應(yīng)該會(huì)喜歡這里，因?yàn)楸容^有家鄉(xiāng)氣候的感覺(jué)。屯昌的臺(tái)風(fēng)季節(jié)主要集中在7-9月，但是影響不大，居住不需太過(guò)擔(dān)心。