樂(lè)東縣養(yǎng)老這種房產(chǎn)過(guò)戶的方式最省錢，但也有風(fēng)險(xiǎn)，你看懂了嗎

樂(lè)東縣養(yǎng)老這種房產(chǎn)過(guò)戶的方式醉省錢，但也有風(fēng)險(xiǎn)，你看懂了嗎，樂(lè)東優(yōu)勢(shì)，樂(lè)東買房無(wú)小事，因?yàn)闃?lè)東買房的開(kāi)支足足夠普通職工半輩子的工資，所以樂(lè)東買房時(shí)要注意的事項(xiàng)有很多~

樂(lè)東房產(chǎn)過(guò)戶通常有繼承、交易、贈(zèng)與三種方式，但實(shí)際上，過(guò)戶還有一種特殊方式——樂(lè)東購(gòu)房合同更名（內(nèi)部轉(zhuǎn)名）。相對(duì)于其他方式，它花費(fèi)的費(fèi)用較少，但是要注意，樂(lè)東購(gòu)房合同更名具有一定風(fēng)險(xiǎn)，它有哪些注意事項(xiàng)呢？下面來(lái)揭開(kāi)它的神秘面紗。

★  樂(lè)東購(gòu)房合同更名的原因  ★

樂(lè)東購(gòu)房合同更名是指買受人希望變更樂(lè)東購(gòu)房合同買受人，以達(dá)到過(guò)戶的目的。變更樂(lè)東購(gòu)房合同買受人通常分為三種：增加、減少或者直接替換。

樂(lè)東購(gòu)房合同更名通常是因?yàn)橐韵聨追N需求：

1、樂(lè)東買房人貸款額度不足，增加買受人以補(bǔ)足貸款額度；事后再去掉其中一個(gè)買受人。

2、樂(lè)東買房人因?yàn)閭€(gè)人原因，需將樂(lè)東房產(chǎn)轉(zhuǎn)給他人，直接更改樂(lè)東購(gòu)房人。

3、出于共同還款共同擁有產(chǎn)權(quán)的目的，在完成樂(lè)東購(gòu)房合同后，需增加買受人。

★  什么情況樂(lè)東購(gòu)房合同可以更名？  ★

①商品房買賣合同未拿到交易中心登記。這種情形下即是說(shuō)合同未備案，那么樂(lè)東購(gòu)房合同是可以進(jìn)行更名的。

②商品房買賣合同已經(jīng)拿到交易中心登記，但是該商品房未竣工驗(yàn)收。在這種情形下也是有可能進(jìn)行更名。

③商品房買賣合同已經(jīng)拿到交易中心登記，而且該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收。這種情形下則不能再對(duì)合同進(jìn)行更名了。

*根據(jù)《關(guān)于做好穩(wěn)定住樂(lè)東房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》中的明確規(guī)定：“禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，樂(lè)東房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”因此，合同備案后不能通過(guò)更名來(lái)進(jìn)行交易。

★  樂(lè)東購(gòu)房合同更名的流程  ★

①如果原商品房預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商僅簽訂了預(yù)購(gòu)協(xié)議或樂(lè)東購(gòu)房合同但尚未到樂(lè)東房產(chǎn)交易中心備案的，這種情況下“更名”程序比較簡(jiǎn)單，原預(yù)購(gòu)人僅需和開(kāi)發(fā)商解除原預(yù)購(gòu)協(xié)議或樂(lè)東購(gòu)房合同與新樂(lè)東購(gòu)房者另行簽訂預(yù)購(gòu)協(xié)議或樂(lè)東購(gòu)房合同即可；

②如果原商品房預(yù)購(gòu)人簽訂的正式合同已由樂(lè)東房產(chǎn)交易中心登記備案，但是該商品房未竣工驗(yàn)收，那么更改商品房預(yù)售合同的買受人，要到市有關(guān)單位開(kāi)具未竣工檢查報(bào)告，并由開(kāi)發(fā)商提交合同更名的原因，并將已經(jīng)登記備案的合同撤銷，在新樂(lè)東購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂新的商品房預(yù)售合同后重新申請(qǐng)登記。

③雖然在商品房買賣合同已經(jīng)拿到交易中心登記，而且該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收這種情形下不能再對(duì)合同進(jìn)行更名了。但是可以在產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后再以贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改在更名人的名下，這實(shí)質(zhì)上是一種樂(lè)東房產(chǎn)繼承了。

*從合同法角度理解，更名行為是本質(zhì)上屬于合同主體變更，依據(jù)《合同法》第八十八條規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”，因此辦理商品房更名首先應(yīng)該取得開(kāi)發(fā)商的同意和配合，并結(jié)合合同履行程度存在不同的差別。

★  樂(lè)東購(gòu)房合同更名費(fèi)用是多少  ★

目前到房管部門撤銷合同不收取費(fèi)用，但在具體辦理過(guò)程中存在費(fèi)用變化情況以房管局解釋為準(zhǔn)。

樂(lè)東購(gòu)房者需要進(jìn)行更名，開(kāi)發(fā)商都將收取更名手續(xù)費(fèi)，這一收費(fèi)雖然沒(méi)有政策依據(jù)，但基本上所有樓盤都是這樣做的，可以說(shuō)是不成文的行規(guī)。

對(duì)于以下三種情況進(jìn)行合同更名他們都將收取同樣的費(fèi)用：

一是只交了定金；

二是簽了正式合同并付了首付款的；

三是簽了合同并已辦完按揭手續(xù)。

收取更名手續(xù)費(fèi)基本上是一件非常普遍的現(xiàn)象，對(duì)此開(kāi)發(fā)商也有自己的苦衷：

一、客戶資源無(wú)端損失。因?yàn)楹贤苋菀?，很多人就不?huì)嚴(yán)肅對(duì)待這份合同。

二、防止少數(shù)“炒家”到處炒樂(lè)東房子。一個(gè)新項(xiàng)目即將開(kāi)盤亮相，都有不少的人搶先來(lái)定購(gòu)或者內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，這其中大部分是真實(shí)的樂(lè)東買房者，但也有小部公是來(lái)“炒”樂(lè)東房子。而“炒”家的介入會(huì)使一些開(kāi)發(fā)商看不到真正的樂(lè)東房地產(chǎn)需求量，不能對(duì)新項(xiàng)目的客戶資源究竟有多少真正的客戶進(jìn)行準(zhǔn)確把握，這樣不利于樂(lè)東房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

三、如果開(kāi)發(fā)商不收取更名費(fèi)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有義務(wù)去為樂(lè)東購(gòu)房者更名，因?yàn)閷?shí)際上要辦理合同更名開(kāi)發(fā)商要配合樂(lè)東購(gòu)房者做大量的工作，而且那些辦了按揭的，開(kāi)發(fā)商還將為每套房做擔(dān)保并向銀行交保證金。

四、不利于二手房市場(chǎng)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商收取的更名費(fèi)實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二手房市場(chǎng)上的收費(fèi)，但是更名實(shí)際上有點(diǎn)像做二手買賣，這樣會(huì)影響二手房市場(chǎng)。

五、防止內(nèi)部銷售人員從中漁利，假如不收取更名費(fèi)，已經(jīng)樂(lè)東購(gòu)房的樂(lè)東購(gòu)房者就有可能私下勾兌售樓人員，給售樓人員一定的好處，要求售樓人員把樂(lè)東房子轉(zhuǎn)買給另外新的樂(lè)東購(gòu)房者。

★  樂(lè)東購(gòu)房合同更名的風(fēng)險(xiǎn)  ★

樂(lè)東購(gòu)房合同更名很多時(shí)候被當(dāng)成一種逃避交易稅費(fèi)的樂(lè)東房地產(chǎn)交易方式。由于直接變更樂(lè)東購(gòu)房合同在辦證時(shí)顯示的通常是一手房交易，不被征收20%的個(gè)稅。

但這種方式也存在下面幾種風(fēng)險(xiǎn)：

1、樂(lè)東購(gòu)房合同更名需重新備案，會(huì)被重新審核，如被主管部門發(fā)現(xiàn)真實(shí)目的是完成交易，則會(huì)被拒。

2、如果完成更名和備案，在申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證明環(huán)節(jié)也有可能面臨被征稅的可能，此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)主要在賣方。

3、如果任何一方反悔，合同就有可能被認(rèn)定為是逃避稅費(fèi)而無(wú)效。

此外，大部分城市都允許直系親屬之間的增加或者減少樂(lè)東購(gòu)房合同姓名，但一般只有一次機(jī)會(huì)。這種情況也需要征得開(kāi)發(fā)商同意，然后提交買受人自己、配偶及需變更者自己、配偶的身份證明和申請(qǐng)材料，并由開(kāi)發(fā)商在線提交更名需求。醉后，房管部門審查后決定是否批準(zhǔn)更名需求。

樂(lè)東樂(lè)東縣買房?jī)?yōu)勢(shì)：樂(lè)東尖峰嶺國(guó)家森林公園位于海南島西南部，跨樂(lè)東、東方兩縣市，距三亞市90公里，環(huán)島高速依園而過(guò)。樂(lè)東四季如春，年平均溫度19℃，是天然大氧吧，其熱帶雨林景觀可與南美洲、非洲、亞洲的熱帶雨林媲美，還有十八座千米山峰如十八羅漢環(huán)抱著碧波蕩漾的天池，形成山中有湖，湖中有島的人間仙境，特別是清晨時(shí)分來(lái)到天池邊，飄渺而平靜的池面倒影著群山，十分迷人。