業(yè)內(nèi)大咖解讀限購(gòu)令下的海南樓市

自2016年以來(lái)， 海南房地產(chǎn) 市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊增的速度之快，引來(lái)全國(guó)側(cè)目。傳統(tǒng)銷售旺季“金三銀四”還未結(jié)束，海南省政府便于4月14日出臺(tái)了《關(guān)于限制購(gòu)買多套商品住宅的通知》（下簡(jiǎn)稱《通知》），宣告限制購(gòu)買多套商品住宅政策。以此為分水嶺，海南全省進(jìn)入了“XG時(shí)代”。4月26日，瓊海市政府出臺(tái)了《通知》的XG細(xì)則。

5月10日凌晨，?？谑姓雠_(tái)《海口市人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)<關(guān)于限制購(gòu)買多套商品住宅的通知>的實(shí)施細(xì)則》（下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》），在全省XG的基礎(chǔ)上更詳細(xì)劃出了XG區(qū)域。緊接著10日晚些時(shí)間，三亞市人民政府也隨之出臺(tái)了關(guān)于三亞市落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施的細(xì)則。為了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在不到一個(gè)月的時(shí)間里，海南樓市重磅頻出，各級(jí)相關(guān)政府都進(jìn)行了一系列大動(dòng)作。

?？诤腿齺唭傻赝粘雠_(tái)XG細(xì)則，引來(lái)業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者的普遍關(guān)注。為此房天下特邀三位業(yè)內(nèi)大咖，詢問(wèn)了他們對(duì)于此次兩地出臺(tái)XG細(xì)則的看法。這三位大咖分別是：寶龍城營(yíng)銷總經(jīng)理柯敏先生，錦誠(chéng)集團(tuán)董事長(zhǎng)王路先生以及中鐵海南盛瀾置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)馬馳先生。現(xiàn)將三位主要觀點(diǎn)整理如下：

寶龍城營(yíng)銷總經(jīng)理 柯敏先生

房天下首先向柯敏先生詢問(wèn)了關(guān)于此次《細(xì)則》出臺(tái)的看法，他指出：“ 此次政策出臺(tái)，體現(xiàn)了政府的決心，是對(duì)貫徹‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’這一中央決策的深入執(zhí)行 。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)有其特殊性，很多購(gòu)房者都是非本省居民，他們出于養(yǎng)生和避霾不同需要來(lái)海南置業(yè)，因此海南房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出脆弱敏感的特點(diǎn)。適當(dāng)?shù)恼{(diào)控是必要的?！?

而談到對(duì)本地居民的影響時(shí)，柯敏先生也肯定了政策出臺(tái)的作用：“對(duì)海南800萬(wàn)常駐居民來(lái)說(shuō)，總體收入和人均GDP比起其他一線城市不算高，此次細(xì)則出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和民生的穩(wěn)定都會(huì)產(chǎn)生積極作用。”

當(dāng)我們?cè)儐?wèn)到關(guān)于此次《細(xì)則》出臺(tái)可能產(chǎn)生的影響時(shí)，柯敏先生從兩個(gè)方面闡釋了自己的觀點(diǎn)：“ 對(duì)于海南房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，本地房企未來(lái)尋找客戶的方式將更加立體化，多元化。而對(duì)于海南購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，政策以家庭為單位進(jìn)行調(diào)控，將有利于各區(qū)域居民居住比例的合理分布 ?！?

針對(duì)廣大購(gòu)房者普遍關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，他表示“總的來(lái)說(shuō)，政策從嚴(yán)，一定會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生很多影響。但對(duì)于供貨量不多的海口城區(qū)來(lái)說(shuō)，影響也不會(huì)太大?！?

錦誠(chéng)集團(tuán)董事長(zhǎng) 王路先生

對(duì)于此次兩地XG細(xì)則的出臺(tái)，王路先生指出省政府在4月14日出臺(tái)的《通知》中，就已經(jīng)要求各地政府根據(jù)《通知》原則出臺(tái)自己的細(xì)則，“此次?？谑泻腿齺喪腥嗣裾募?xì)則出臺(tái)很明顯是為了響應(yīng)省級(jí)政府的政策需求?！蓖瑫r(shí)，《細(xì)則》的出臺(tái)“表現(xiàn)出政府對(duì)控制第一季度過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情進(jìn)行控制的堅(jiān)定決心，所以接下來(lái)成交量會(huì)呈現(xiàn)出遏制上漲的趨勢(shì)。 很多企業(yè)也許不得不做出‘以價(jià)換量’的選擇，特別是缺少區(qū)域價(jià)紙支撐的項(xiàng)目，可能會(huì)受到更多限制 。”

對(duì)于大家關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，他指出：“ 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的趨勢(shì)是：量跌價(jià)平——量跌價(jià)穩(wěn)——量?jī)r(jià)齊跌。但海口市場(chǎng)基礎(chǔ)面很好，價(jià)格下行的空間非常有限?！? 同時(shí)他針對(duì)《細(xì)則》的發(fā)布，指出兩個(gè)需要注意的地方，一是二手房市場(chǎng)，二是產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)?！霸谛路渴袌?chǎng)被調(diào)控后，二手房市場(chǎng)的價(jià)紙被重新挖掘，資金有涌入二手房市場(chǎng)的趨勢(shì)，政府發(fā)現(xiàn)苗頭后，很快將二手房納入了政策范圍。而產(chǎn)權(quán)式酒店在這次《細(xì)則》發(fā)布中受影響醉大，企業(yè)沉淀成本會(huì)更高，touzi此類企業(yè)的資金壓力會(huì)變大?！?

總體上來(lái)看，此次?？谑谐雠_(tái)的政策是“有保有壓”的。他指出：“市政府對(duì)于整體房市場(chǎng)發(fā)展格局十分了解。就?？谑袕腦G區(qū)域上說(shuō)，政策保護(hù)了東海岸和西海岸的發(fā)展。雖然不允許多套置業(yè)，但至少能保證購(gòu)房者以家庭為單位在東西海岸擁有一套房。 這次的政策實(shí)際上是對(duì)住宅市場(chǎng)的一種保護(hù)。同時(shí)主城區(qū)的XG，實(shí)質(zhì)上對(duì)本地購(gòu)房者也是一種保護(hù)。抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，有利于本地購(gòu)房者入市門檻的降低 ?！?

對(duì)于三亞出臺(tái)的細(xì)則，他指出三亞的政策比?？诘恼哚槍?duì)性更強(qiáng)，內(nèi)容相對(duì)更寬松一些。對(duì)于XG的區(qū)域，也并非完全限制，給特定人群留下了一定的窗口。而產(chǎn)權(quán)式酒店方面則沿襲了瓊海的規(guī)定，但和海口的規(guī)定又有細(xì)微區(qū)別?！? 三亞市結(jié)合城市發(fā)展特點(diǎn)，做出了有利于自己市場(chǎng)規(guī)范的導(dǎo)向?？偟膩?lái)說(shuō)，對(duì)防范炒房行為是有價(jià)紙的，同時(shí)也因‘才’施策，給了當(dāng)?shù)厝瞬藕推髽I(yè)一些相對(duì)寬松的窗口 ?！?

醉后，王路先生預(yù)計(jì)此次調(diào)控只是政府的第一輪動(dòng)作，接下來(lái)政府會(huì)根據(jù)此次政策調(diào)控的效果，考慮后續(xù)政策施行的時(shí)間和力度。

中鐵海南盛瀾置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān) 馬馳先生

對(duì)于此次海口出臺(tái)的《細(xì)則》部分，馬馳先生指出二手房進(jìn)入調(diào)控范圍，是我們首先紙得注意的地方，他說(shuō)：“ 此次《細(xì)則》首次將二手房納入政策內(nèi)。一般來(lái)講，二手房是其他地方政府不會(huì)進(jìn)行過(guò)多調(diào)控的范圍，而?？谑姓畬⒍址考{入限制范圍，足見(jiàn)此次政策之嚴(yán)厲 ?！钡仓赋龃舜握{(diào)控也留有余地：“ 政府出于保護(hù)生態(tài)等各方面的考慮，對(duì)主城區(qū)部分區(qū)域進(jìn)行了XG。對(duì)于在?？谑袃?nèi)有置業(yè)意愿的本省和外省居民來(lái)說(shuō)，依然擁有選擇空間，影響也不會(huì)太大。 ”

而對(duì)于三亞市今日晚些時(shí)間出臺(tái)的XG細(xì)則，馬馳先生也表示，各級(jí)政府出臺(tái)的政策都是符合國(guó)家調(diào)控總政策的方向的，但尺度是各地政府自己拿捏的，此次三亞的細(xì)則同樣是三亞地方政府平衡各方的結(jié)果。

接著馬馳先生表示了對(duì)政府政策的理解和支持:“在海南房市整體漲幅領(lǐng)先全國(guó)的前提下，海南整體的政策是明顯滯后的。在‘全國(guó)一盤棋’的中央調(diào)控背景下，此番才進(jìn)行調(diào)控的決策，很大程度是本地政府出于愛(ài)護(hù)本地產(chǎn)業(yè)的苦心。”

馬馳先生醉后總結(jié)，政策都是中長(zhǎng)期的，所以房企也要做好“手中有糧，心中不慌”的準(zhǔn)備?！? 一句話總結(jié)就是：政策是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素——而不僅僅是GDP?！?

而購(gòu)房者方面，馬馳先生也給出了自己的建議：“在此前的銷售旺季，相信有急切購(gòu)房意愿的購(gòu)房者都已經(jīng)進(jìn)行了交易。那么，政策出臺(tái)后，本地的居民，包括外地的居民都不需急于一時(shí)。到今年秋天，等政策影響進(jìn)一步發(fā)酵，整個(gè)形勢(shì)明朗化后，再來(lái)看 海南房市 的發(fā)展形勢(shì)，也許會(huì)有新的考量。”

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