中國(guó)樓市長(zhǎng)效機(jī)制全面開啟 熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫

在中國(guó)樓市長(zhǎng)效機(jī)制全面開啟之際，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了新的變化。看似矛盾的“防風(fēng)險(xiǎn)”和“穩(wěn)增長(zhǎng)”兩項(xiàng)任務(wù)近期在房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了齊頭并進(jìn)的局面。

自去年9月底的一輪密集調(diào)控潮以來(lái)，中國(guó)多地房地產(chǎn)市場(chǎng)已有一年多時(shí)間處在調(diào)控收緊的政策環(huán)境之中。

不過(guò)，在許多熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫、部分風(fēng)險(xiǎn)得到化解的同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)touzi、房企土地購(gòu)置面積等核心指標(biāo)依然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，前三季度房地產(chǎn)仍然在“穩(wěn)增長(zhǎng)”方面發(fā)揮效力。

去年以來(lái)各地出臺(tái)的一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果明顯。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人邢志宏指出，一線城市房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)調(diào)控以后，現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期比較穩(wěn)定，touzi投機(jī)性的需求得到有力遏制。在70個(gè)大中城市中，“北上廣深”四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅已連續(xù)11個(gè)月回落；二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)9個(gè)月回落。

全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積和銷售額增速也連續(xù)三個(gè)月放緩。1-9月份，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)10.3%，增速比1-8月份回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額增長(zhǎng)14.6%，增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。

一些人所擔(dān)憂的“房地產(chǎn)降溫拖累宏觀經(jīng)濟(jì)”的狀況并未發(fā)生。以對(duì)固定資產(chǎn)touzi（拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”之一）形成直接影響的房地產(chǎn)touzi為例，今年以來(lái)這一數(shù)據(jù)走勢(shì)平穩(wěn)。今年前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)touzi80644億元人民幣，同比名義增長(zhǎng)8.1%，增速比1-8月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期加快2.3個(gè)百分點(diǎn)。這是房地產(chǎn)開發(fā)touzi增速在連續(xù)多月的回落和持平后首次出現(xiàn)反彈。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)12.2%，增速較1-8月份加快。9月份，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.44，比8月份提高0.02點(diǎn)。

除房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)相關(guān)數(shù)據(jù)保持平穩(wěn)外，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)也未受影響。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，中國(guó)建筑(9.360, 0.03, 0.32%)及裝潢材料消費(fèi)同比增長(zhǎng)12.6%，快于同期社會(huì)消費(fèi)品零售10.4%的增速。多家上市鋼鐵企業(yè)所公布的三季度業(yè)績(jī)?nèi)€飄紅。

為何在熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫的同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠未受拖累？

邢志宏分析說(shuō)，各地在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中采取了因城施策、因地制宜的辦法，而不是一刀切；在調(diào)控方式上，不是一味地限制需求，國(guó)家鼓勵(lì)在供求矛盾突出的地方通過(guò)加大住宅土地的供應(yīng)來(lái)解決房地產(chǎn)問(wèn)題。所以，前三季度房地產(chǎn)touzi增長(zhǎng)比較平穩(wěn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然起到了積極作用，同時(shí)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也得到了有效化解。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，本輪調(diào)控對(duì)樓市并非一味打壓，而是以保持平穩(wěn)和健康發(fā)展為目的。因此，針對(duì)不同城市的不同做法使得“防風(fēng)險(xiǎn)”和“穩(wěn)增長(zhǎng)”兩項(xiàng)任務(wù)能夠同步推進(jìn)。一二線城市側(cè)重給樓市降溫和化解風(fēng)險(xiǎn)，而三四線城市則是側(cè)重消化庫(kù)存。從實(shí)際銷售情況來(lái)看，西部同比增長(zhǎng)達(dá)16.9%，中部同比增長(zhǎng)達(dá)13.9%，而東部同比僅增長(zhǎng)5.5%，這也印證了不同地區(qū)的政策差異。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新變化，兩項(xiàng)任務(wù)能夠同步推進(jìn)，與中國(guó)官方正在推動(dòng)的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)密切相關(guān)。除了短期的限制性政策外，官方更加強(qiáng)調(diào)供給側(cè)改革和住房制度的完善。中共十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，未來(lái)在制度安排方面應(yīng)該首先完善住房制度，加快住房租賃市場(chǎng)的立法，加快規(guī)?；赓U企業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)，建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場(chǎng)監(jiān)管等制度。