東海岸房主違約拒絕賣房時(shí)，買(mǎi)方如何維護(hù)利益？

房主違約拒絕賣房時(shí)，買(mǎi)方如何維護(hù)利益？ 東海岸房?jī)r(jià)，東海岸買(mǎi)房無(wú)小事，因?yàn)闁|海岸買(mǎi)房的開(kāi)支足足夠普通職工半輩子的工資，所以東海岸買(mǎi)房時(shí)要注意的事項(xiàng)有很多~

一、賣房寧愿違約也不賣房怎么辦？

賣方違約分兩種情況，一種是是拒絕繼續(xù)履行合同，但未將房屋另售他人，這種情況下賣方往往以家人反對(duì)或采取不去銀行解押的方式來(lái)阻撓合同的履行；另一種情況是賣方直接將房屋另售給出價(jià)更高的買(mǎi)家，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。

這兩種情況，買(mǎi)方均可向賣方主張違約責(zé)任，其損失構(gòu)成主要包括：雙倍定金或者違約金（注意：定金違約金不可并用，只能選擇其一，往往取價(jià)高者）、買(mǎi)方已經(jīng)支付的中介費(fèi)、房屋的差價(jià)損失。

這兩種情況的區(qū)別在于，房屋差價(jià)損失的確定方式不同。前者因損失并不明確具體，法院可能通過(guò)價(jià)格評(píng)估并取中間紙的方式確定；后者因另售的價(jià)格明確，法院會(huì)直接認(rèn)定前后交易的差價(jià)確定買(mǎi)方的損失。也就是說(shuō)，買(mǎi)方通過(guò)訴訟途徑可以彌補(bǔ)因賣方違約所受的損失，而賣方忙活半天所賺取的差價(jià)終會(huì)落的一場(chǎng)空。

二、買(mǎi)賣東海岸二手房時(shí)要約定違約金

對(duì)于根本違約可這樣約定：本合同簽訂后，如甲方不出售該房屋，則乙方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請(qǐng)求法院強(qiáng)制履行；若乙方解除合同的，甲方應(yīng)向乙方支付總房款20%的違約金。

“不出售房屋”是指甲方主觀不出售該房屋或以實(shí)際行動(dòng)表示不出售該房屋，如將房屋售與他人、不協(xié)助乙方辦理過(guò)戶手續(xù)超過(guò)一個(gè)月或拒絕交付房屋超過(guò)一個(gè)月的。本合同簽訂后，如乙方不購(gòu)買(mǎi)該房屋，則甲方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請(qǐng)求法院強(qiáng)制履行，若甲方解除合同的，乙方應(yīng)向甲方支付總房款20%的違約金。

“不購(gòu)東海岸買(mǎi)房屋”是指乙方主觀不購(gòu)買(mǎi)該房屋或以實(shí)際行動(dòng)表示不購(gòu)買(mǎi)該房屋，如拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、在具備公證提存條件后不辦理公證提存手續(xù)、不支付東海岸購(gòu)房款，以貸款方式支付房款的不辦理貸款手續(xù)。

有些合同買(mǎi)賣雙方在簽訂合同時(shí)是附生效條件的，但在合同生效前，買(mǎi)賣雙方可能已經(jīng)履行了一部分合同義務(wù)，對(duì)這種情況在合同中可這樣約定：本合同生效前若甲方違反本合同約定的，甲方應(yīng)雙倍向乙方返還定金。若本合同生效后甲方違反本合同約定的，乙方有權(quán)單方解除合同，并要求甲方支付總房款20%的違約金；若乙方選擇繼續(xù)履行合同的，甲方應(yīng)繼續(xù)履行合同并向乙方支付總房款10%的違約金。

本合同生效前若乙方違反本合同約定的，甲方有權(quán)沒(méi)收乙方支付的東海岸購(gòu)房定金。若本合同生效后乙方違反本合同約定的，甲方有權(quán)單方解除合同，并要求乙方支付總房款20%的違約金；若甲方選擇繼續(xù)履行合同的，乙方應(yīng)繼續(xù)履行合同并向甲方支付總房款10%的違約金。

合同中的一般違約行為可以參照根本違約約定的違約金的數(shù)額遞減，比如約定總東海岸房?jī)r(jià)款1%-5%的違約金，再比如對(duì)于延期付款或延期交房可以按照總東海岸房?jī)r(jià)款的每日萬(wàn)分之3承擔(dān)違約責(zé)任，直至符合合同約定的條件為止。

三、東海岸購(gòu)房違約金如何計(jì)算呢？

違約金的計(jì)算方式一般有兩種：

一：以天數(shù)為基礎(chǔ)，按照已付款利息支付，從合同交房到實(shí)際交房計(jì)算。付款利息就是按照銀行同期貸款利息按日計(jì)算。

二：根據(jù)合同中雙方約定比例計(jì)算，一般比例范圍是在萬(wàn)分之一到萬(wàn)分之五。例如：按照全額房款的萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。那么就是用全部房款乘以萬(wàn)分之一再乘以違約日期。

東海岸購(gòu)房人在與東海岸二手房房主簽訂?wèn)|海岸購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮東海岸房?jī)r(jià)上漲等因素可能帶來(lái)的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理，避免對(duì)方反悔。

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