?？谑蟹績r揭密2017房價"套路":讓你買不起房的是誰？

?？谑蟹績r揭密2017房價"套路":讓你買不起房的是誰？，?？谫I房，海南島?？诘姆孔佣际菬o價的，?？诘臍夂颍諝?，一個小鎮(zhèn)、一個小城市是你的養(yǎng)老之地。

有人計算出：一個中等收入的家庭，要辛辛苦苦27年才能買得起一套房，前提還要是不吃不喝。

雖然大家都在討論高?？诜績r，天天在那罵政府，罵開發(fā)商，但是真正知道高?？诜績r怎么構(gòu)成的人，卻是少數(shù)。

今天，?？谫彿恐改暇蛠砀蠹抑v講?？诜績r到底是由哪幾部分構(gòu)成的，開發(fā)商到底賺了多少錢？是不是合理的。

目前，國內(nèi)對于商品房?？诜績r有一個簡單直白的計算公式：“3+3+3+1”。

什么意思呢？

簡單的說，就是“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建、費用和稅費等+10%的開發(fā)商利潤”。

那么也就是說，一旦拿地成本公開透明，?？诜績r的構(gòu)成，大概也就是這幾部分，很簡單吧。

接下來?？谫彿恐改暇鸵粋€部分一個部分來給大家分析：

一是土地成本

占比25%-30%。

也稱土地出讓金，土地對于整個社會而言是一種稀缺資源，也是一種不可再生資源，因此外國比國內(nèi)的出讓金高，商業(yè)樓的出讓金比住宅樓高。

海口房價里的土地成本指樓面地價，簡單地講，就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r格。也可以理解為土地上蓋出海口房子后，每平米售價中所包含的土地成本。樓面地價能真實地反映建筑單價中所包含的單位土地成本價格。

二是建安成本

占比約30%。

建安成本是?？诜績r中相對穩(wěn)定的部分，它是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。

房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，主要可以分為三個部分：

第一部分是前期費用。

主要包括三通一平費用和專項費用。三通一平費用是指使建筑地段的土地平整，達(dá)到通上下水、通電、通路等投入的資金，大面積或不成熟的小區(qū)建設(shè)在此項費用上的投入是可觀的。專項費用指支付給設(shè)計公司的總體規(guī)劃、房型設(shè)計等費用，開發(fā)商若重視此方面的投入，將為其本身和消費者帶來利益。

第二部分是土建費用。

很多?？诜孔油獗砜雌饋聿畈欢?，但實際質(zhì)量卻有很大的差別。這主要就表現(xiàn)在土建費用上，框架結(jié)構(gòu)，多層打樁，現(xiàn)澆樓板雖然使得成本比較高，但是房屋質(zhì)量也更能保證。俗話說一分價錢一分貨就是這個意思。

第三部分是配套設(shè)施費用。

這部分主要包括開發(fā)商在水、電、煤氣、綠化、衛(wèi)生、等方面花費的資金。在現(xiàn)在的大環(huán)境下，綠化率也成了一個衡量的重要標(biāo)準(zhǔn)。

房屋設(shè)備安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本?？赡芟鄬b房而言，這部分費用的占比會高一些，但是跟整體的建安費用相比，也高不到哪里去。

三是銷售費用

指用于?？诜康禺a(chǎn)出售到交付使用過程中，開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費用等。銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費用，也是海口房地產(chǎn)價格的組成部分。

四是開發(fā)地產(chǎn)的管理費用

占比約5%。

包括經(jīng)營管理、銷售費用。指用于海口房地產(chǎn)出售到交付使用過程中，開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費用等。銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費用，也是?？诜康禺a(chǎn)價格的組成部分。

另外，因為開發(fā)商多數(shù)會選擇銀行貸款來解決項目的資金投入問題，這就產(chǎn)生了利息。如銀行向下調(diào)息，對于開發(fā)商負(fù)擔(dān)就會減輕，雖然對于?？诜績r影響不大，但相對而言可降低成本。

五是稅費

大約占比25%。

主要產(chǎn)生在規(guī)劃、報建、預(yù)售等環(huán)節(jié)。直接與?？诜康禺a(chǎn)相關(guān)的稅種有13個，主要包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、費附加、土地稅、印花稅等。

據(jù)機(jī)構(gòu)測算：假設(shè)海口房子市紙是100萬元（單價8000元/平方米，面積125平米），這套房負(fù)擔(dān)的稅收為這樣幾種。除此之外，還有城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、?？诜慨a(chǎn)稅或城市海口房地產(chǎn)稅。這里我們不再贅述。簡單地說，一套總價100萬元的海口房子，相關(guān)稅費全部算下來可能接近?？诜績r的25%。

六是利潤

占比約10%。

?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)商得到的收益，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。利潤還有多少？對于每一家企業(yè)來說都是巨大的爭奪點，利潤率越高，也就意味著企業(yè)的融資開發(fā)等成本越低，而這就看各家開發(fā)商的本事了。

就目前來看，對于房企的利潤比例較為清晰還是上市房企，但是上市房企本身目前的現(xiàn)狀也不樂觀。

近期蘭德咨詢在一份覆蓋202家上市房企的統(tǒng)計中表示，去年53%的企業(yè)凈利潤已觸及10%紅線， 預(yù)計今年海口房地產(chǎn)業(yè)就將成為中利行業(yè)。那中小房企的利潤還有多少？就有可能直接觸及生死線以下。

當(dāng)然，這些都是賬面上的靜態(tài)結(jié)構(gòu)。土地開發(fā)過程是動態(tài)的，一般樓盤一期的開發(fā)周期是兩年，兩年中樓面地價是有變動的，而成本基本上是不變的。周期內(nèi)隨著樓面地價的，開發(fā)商的利潤空間也就會隨之増大。

總的來說，樓面地價、建安成本和稅費是重要的構(gòu)成主體，這三項直接決定?？诜孔拥慕ㄔO(shè)成本。而影響商品房市場價格的，還有很多動態(tài)因素，它會隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢和市場環(huán)境的不斷發(fā)展而變化。

海口?？谑?/a>買房優(yōu)勢：海口海甸島是海南的島中島，既與市中心交通來往方便又相對獨立，島上開發(fā)較西海岸以及新埠島而言更為成熟。酒店、銀行、醫(yī)院、商場等各項生活設(shè)施齊全，海南醉高學(xué)府——海南大學(xué)也位居此處，島上的白沙門公園是海南第二大濱海生態(tài)公園，內(nèi)部娛樂設(shè)施豐富，可為度假生活增添樂趣。不過由于整個島面積有限，稀缺性導(dǎo)致房價一路抬高，目前均價也在萬元以上，此外海甸島的開發(fā)已使得沙灘所剩無幾，親海效果不如西海岸和新埠島的海景房。