揭秘限購下海南開發(fā)商和分銷商的“愛恨情仇”

回顧2016年，暴漲的 海南房地產(chǎn) 市場活躍著分銷商的身影，作為海南樓市成交醉得力的“助手”之一，分銷商始終扮演著不可或缺的角色。據(jù)悉，截至目前，全省大約有中介及分銷公司4000多家，正在運(yùn)營的超過3000家，行業(yè)從業(yè)人員超5萬人，部分大分銷公司職員規(guī)模達(dá)到兩三千人。

XG后分銷中介行情陷冷

如今，海南樓市XG政策已實(shí)施近兩月，市場逐漸回歸理性、行業(yè)降溫的情形下，分銷商、中介行業(yè)的現(xiàn)狀如何？

此次調(diào)控作用明顯，XG后海口分銷中介總體銷售同比下降約5成，主城區(qū)分銷的銷售下降6成。

?？谑蕾Q(mào)一中介公司管理層人員透露，目前?？谥鞒菂^(qū)內(nèi)房源新房貨量不多，非XG區(qū)內(nèi)房源較多。XG后分銷中介行情差，XG后客戶量明顯減少，很多客戶了解了XG政策后便不看房了。

“?？诙址渴袌龅撕芏啵?月房源不多，價格小漲，大家都還能接受，如今房子貴還沒得選?！睋?jù)悉，世貿(mào)片區(qū)二手房10000元/平，海口好一些的小區(qū)價格在一萬以上，不少行業(yè)人表示“越來越?jīng)]激情”。

據(jù)悉，XG后?？诙址糠績r增長較大，交易量下跌，前兩年?？诙址吭缕骄灰琢考s1200-1500套，年交易量達(dá)100億。

客戶量少導(dǎo)致收入減少，業(yè)績下滑，分銷中介門店的運(yùn)營面臨挑戰(zhàn)，不少分銷、中介門店有轉(zhuǎn)讓意向?！耙粋€門店成本及人員一月需支出3萬，半年需支付近20萬成本，如果業(yè)績上不來，很難撐下去。目前很多同行也在思考轉(zhuǎn)行，或先離職，等市場好了再回來?！?

分銷行業(yè)洗牌是自然規(guī)律

對于分銷中介行業(yè)來說，有交易量才有收入量，才能解決就業(yè)問題，XG后交易量下降非常明顯，邱廷錄認(rèn)為，行業(yè)出現(xiàn)裁員、門店關(guān)閉是自然規(guī)律，隨著市場的變化，行業(yè)洗牌是必然過程。

分銷中介行業(yè)會根據(jù)市場交易量、調(diào)控走勢、樓市政策和價格等變化，行情差時分銷公司階段性可能會減員，小公司也有歇業(yè)可能。等待下一波交易上漲的行情，樓盤上市量大，需要更多人推廣時，這或許是分銷中介行業(yè)又一波發(fā)展的機(jī)會，壯大隊伍的機(jī)會。

“2014、2015年海南分銷代理費(fèi)，有15個點(diǎn)甚至20個點(diǎn)的代理費(fèi)，這意味著銷售成本加大，人員投入加大，自然增加了就業(yè)空間，行業(yè)要跟著市場走，銷售投入多了，人員增加了，行業(yè)招兵買馬就多了?！鼻裢浄治?。

開發(fā)商分銷商的“愛恨情仇”

哪里有需求，哪里就有供應(yīng)。一位從事分銷行業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士說道，“市場不好才會出現(xiàn)分銷，市場不好才需要有人幫開發(fā)商賣房子?！彪S著市場的變化，海南開發(fā)商對分銷商的態(tài)度也隨之變化。

樓市行情好、房子好賣的情況下，大多數(shù)開發(fā)商會降低傭金點(diǎn)數(shù)，今年1-2月份?？谖骱０兜姆咒N點(diǎn)數(shù)大多為4個點(diǎn)，4-5月降為1.5-2個點(diǎn)； 澄邁 等市縣的分銷傭金由原來的3個點(diǎn)降為1.5。無論大開發(fā)商還是小開發(fā)商，均根據(jù)銷售情況調(diào)整分銷點(diǎn)數(shù)。經(jīng)歷了熱銷潮和XG，大多數(shù)開發(fā)商的房源庫存較少，銷售額降，因而分銷點(diǎn)數(shù)無太明顯變動。

分銷市場的生存依舊要看開發(fā)商的態(tài)度，以及樓市走勢，在銷售行情好的情況下，剛需項(xiàng)目甚至?xí)兄古c分銷商的合作，如?？趧傂铇潜P和項(xiàng)目或極少數(shù)旅游度假尾盤。

正視亂象 行業(yè)自律

房地產(chǎn)中介行業(yè)在國內(nèi)興起時間較短，行業(yè)規(guī)則、法制法規(guī)仍不健全，亟需完善，同時面臨各種分銷亂象，需要我們理性、區(qū)別對待?！胺咒N行業(yè)這么大的隊伍，很難做到?jīng)]有瑕疵，在沒有完善的法制、誠信體系時要靠行業(yè)自律?！贝蟮姆咒N企業(yè)要發(fā)展，自身在完善和規(guī)范，前期的亂大家沒有品牌意識，這是必然經(jīng)歷的過程。目前分銷小公司占比例大，缺乏長期規(guī)范，企業(yè)要做大做強(qiáng)必須約束自己。去年住建部加大力度整頓行業(yè)，再加上行業(yè)自身規(guī)范，政府監(jiān)管，相信很快行業(yè)會更規(guī)范，邱廷錄談到。

目前，海南省住建廳也加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，要求各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)到業(yè)務(wù)所在地市縣房管部門備案。截至目前，省住建廳已分三批向社會公布已備案的1072家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員名單。省住建廳還將督促市縣房管部門通過現(xiàn)場巡查、投訴受理等方式，采取約談、記入誠信檔案、媒體曝光等措施，加大對中介市場監(jiān)管力度。

2014年萬科的反分銷沸沸揚(yáng)揚(yáng)，后來依舊開啟分銷模式。海南的房地產(chǎn)市場外地客戶占比大，分布面廣，交易流程長，需要專業(yè)性強(qiáng)的分銷中介作為服務(wù)支撐，否則整個流程不能順利完成。分銷成交占海南地產(chǎn)銷售達(dá)8成，為海南樓市成交、國際旅游島品牌推廣、海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。

分銷行業(yè)未來發(fā)展突圍

未來海南分銷行業(yè)面臨怎樣的發(fā)展趨勢？邱廷錄表示，購房者更關(guān)注規(guī)模、品牌、專業(yè)和服務(wù)，分銷代理公司也會面臨行業(yè)整合，大的代理商后臺、成本、規(guī)模成效應(yīng)，門店多、業(yè)務(wù)員多、提供更好的服務(wù)，滿足客戶的成交。

隨著中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門檻的不斷提高，中介市場的不斷規(guī)范，以及知名大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)落戶海南，海南中介行業(yè)市場將面臨整合，逐漸形成以大型中介機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的市場格局，一些規(guī)模小、服務(wù)能力較差的中介機(jī)構(gòu)將逐步被淘汰。

要將海南房地產(chǎn)做得更好，就必須發(fā)揮各個環(huán)節(jié)的工匠精神，把專業(yè)性做到極致，或許是對這個市場醉好的貢獻(xiàn)。分銷商是海南房地產(chǎn)營銷的必備組成部分，具備強(qiáng)大的生命力，不能忽視也無法舍棄。分銷行業(yè)不能只是樓市調(diào)整期興起的臨時性行業(yè)，樓市繁榮之日，不會是分銷的末日。創(chuàng)新更多的合作模式，開拓整合更多的渠道資源，實(shí)現(xiàn)行業(yè)自律，行業(yè)規(guī)范，精細(xì)化、專業(yè)化、職業(yè)化、規(guī)范化……必然是新時代的要求。

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