海南為什么要限購？原因就在這里。。。

      前幾天，在五指山全城XG，購房要求2年社?；騻€稅證明之后，網(wǎng)上傳出的文昌XG細(xì)則并沒有如期而至，而是我當(dāng)時預(yù)測的保亭、白沙、瓊中三縣在短短一天內(nèi)相繼出臺XG細(xì)則，并且都是史無前例的全范圍XG，并且要求2年以上社?；騻€稅證明。

      海南樓市看起來在不斷加碼調(diào)控，海南是要每個市縣都要出臺調(diào)控政策嗎？未來海南樓市會怎么走？購房者怎么做才能既避免風(fēng)險，又不錯過機(jī)會？下面我們來一一解答。

一、海南為什么要XG

      關(guān)于 海南XG 的原因，已經(jīng)有了許許多多的猜測，但是很多都是片面甚至子虛烏有的。比如以下幾個猜測。

1、  海南要封島了？

      關(guān)于這個問題，我解釋過很多遍，海南是不可能封島的。全國有兩個島被“封”的，一個是臺灣島，一個是香港島，可是太晚天天叫著獨(dú)立，香港也不是那么聽話，這個時候再把海南島“封”了？我不知道是你瘋了還是我瘋了。

2、  有重大利好政策出臺？

      上個月?？趥鞒鰝餮?，說海口的所有樓盤不讓賣，全部封盤，甚至有許多銷售人員也跟我說這是真的。實(shí)際上后來證明，那僅僅是網(wǎng)簽系統(tǒng)升級和全省對接，暫停了一段時間的網(wǎng)簽。不過接下來各地就開始出臺花樣XG細(xì)則。許多粉絲朋友由這兩個事情聯(lián)想到了“千年大計”的雄安，認(rèn)為海南的XG，是不是為接下來可能出現(xiàn)的重大利好消息鋪墊的？

      關(guān)于這點(diǎn)，你只要看清楚一點(diǎn)：海口、三亞、瓊海都沒有全面XG，還是留了很大的范圍，如果真的有嚴(yán)重影響房價的、重大利好消息要宣布，那么這種XG就一定是全省一把抓的。所以這個說法也是不切實(shí)際的。

      不過，接下來海南可能會有利好消息出來也是可能的，海南島的建設(shè)還是起步階段，還大有可為，利好也將會不斷傳出。

      當(dāng)然，還有其他各種各樣的傳言和猜測，就不一一去列舉和說明了。想要知道XG的原因，我們就先要了解房價上漲的原因。

      海南房子的漲價，跟供需關(guān)系沒有關(guān)系，跟市場規(guī)律沒有關(guān)系，唯一有關(guān)的就是金融政策，說清楚點(diǎn)就是去庫存引起的。甚至可以說，這一次，全國任何一個地方，房價每一分錢的上漲都只跟去庫存有關(guān)。哪里先漲，哪里后漲，哪里漲的多，這些才跟供需、市場規(guī)律有關(guān)。當(dāng)然，在去庫存的大政策之下，棚戶區(qū)改造的貨幣化安置、 海南房價 的被嚴(yán)重低估也是重要因素。

      我之前說過，去庫存的目的不是漲價，而漲價的目的卻是去庫存，當(dāng)去庫存的工作完成的七七八八了，放出去的政策就會全部收回來，還會收的更緊。 “因城施策”就是要讓已經(jīng)去完庫存的早點(diǎn)收回政策，還沒去完庫存的繼續(xù)放寬政策。所以很多人沒搞明白，為什么北京10天9個政策，房價就是控制不??？實(shí)際上太簡單了，如果想要搞死北京的房價，政府有的是辦法，之所以沒有搞死，就是因?yàn)檫€不能這么干。如果北京房價一下子跌下來了，你覺得其它地方還能好好的去庫存嗎？

      所以說，現(xiàn)在海南一個一個市縣區(qū)XG，實(shí)際上就是因?yàn)槿齑婀ぷ鬟M(jìn)入尾聲，需要把之前放出去的政策收回來，而且是“因城施策”地收，還要收的比以前更緊。

二、為什么要要求社保

      我曾經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)，海南的房子絕大部分是外地人在購買，海南要求社?；蛘邆€稅的XG，就是禁止外地人購買，一定會讓市場迅速降溫，許多市縣房價會大幅下降，這絕對不是危言聳聽，領(lǐng)導(dǎo)們也一直就知道，所以2010年那次海南并沒有完全跟進(jìn)XG，而是只有?？诤腿齺喯蘖藗€不痛不癢的“主城區(qū)”。

      這次是沒辦法了，明明知道XG會犧牲市場，也必須要做，醉主要的原因就是庫存告急。

      這點(diǎn)我們可以從政策出臺的時間可以看出。首先是省里出了個政策，外地人在海南全省XG一套，但是規(guī)定各市縣可以根據(jù)自己的情況出臺更嚴(yán)厲的細(xì)則。這其實(shí)就是一次試探，如果XG下去，樓市退燒，那么這就是醉終政策，如果不退燒，那就得下猛藥了。堅持了10天之后，瓊海頂不住了，率先要求社保。再過半個月，發(fā)現(xiàn)瓊海的政策并沒有震懾到其它地方，海口和三亞、五指山也頂不住了，然后是保亭、瓊中、白沙。

      庫存告急之后，醉艱難的人不是外地買房者，而是棚改區(qū)的拆遷戶，去年拆遷的和今年拆遷的，拿到的補(bǔ)償款是一樣的，而去年拿到的補(bǔ)償款可以買1.5套同樣大小的房子，而今年拆遷的只能買到0.8套。這種情況下，后面的拆遷戶肯定不滿意，就會增加棚改的難度，影響進(jìn)度，造成社會問題。所以不得不出臺更嚴(yán)厲的XG細(xì)則，那也就只能是增加社保要求了。

      所以原本是希望靠“全省XG一套”的政策來震懾購房者，讓樓市冷靜的目的沒有達(dá)到，就只能依靠要求社保這個大招來讓樓市冷靜下來，給拆遷戶、本地居民、本地工作者、引進(jìn)人才等人群的購房需求一些保障。

三、瓊中、白沙為什么要XG

      許多人醉想不明白的就是五指山、瓊中、白沙、保亭4個市縣的XG了，它們是真正的XG，全范圍內(nèi)要求2年社保，細(xì)則幾乎一模一樣。五指山和保亭還好說，都沒有太多庫存了，但是瓊中和白沙肯定是還有很多庫存的，一直以來都用“一瓊二白”來形容這兩個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況，可是就是這種情況下，它們2個還是加入全面XG大軍中。

      這個問題，其實(shí)在五指山出臺細(xì)則后我就說了，保亭、瓊中、白沙將會出臺跟五指山一樣的XG細(xì)則。這是因?yàn)槿ツ甑祝≌雠_了關(guān)于繼續(xù)落實(shí)兩個暫停政策的通知，明確指出五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣，應(yīng)堅持生態(tài)優(yōu)先，從嚴(yán)控制房地產(chǎn)特別是商品住宅開發(fā)，不再以商品住宅庫存消化期作為是否實(shí)施“兩個暫?！钡囊罁?jù)，直接列為實(shí)施“兩個暫?！惫芾淼氖锌h。也就是說，這4個市縣，不論有沒有庫存，以后都會暫停報批報建了，不會有或者很少有新樓盤推出來了。

      這次4個市縣的XG，實(shí)際上就是將現(xiàn)有的庫存完全保護(hù)起來，在兩個暫停政策繼續(xù)執(zhí)行的過程中，讓本地居民還能有機(jī)會買房，而不至于出現(xiàn)長期沒房的狀態(tài)。

      雖然如此，五指山、保亭、白沙、瓊中4個市縣的本地居民人數(shù)不多并且?guī)缀蹩梢圆挥觅I商品房，外地在此工作的人群更少，買房需求會直接跌入冰點(diǎn)?？梢灶A(yù)計，在政策實(shí)施后，這幾個市縣月銷售量將會呈以個位數(shù)。

四、剩下的市縣會怎么辦

      現(xiàn)在，醉多朋友問我的問題就是，下一個出臺XG細(xì)則的市縣是哪個？會不會每個市縣都要求社保？這個問題，實(shí)際上認(rèn)真讀一下第二條就會有所收獲。

      首先要搞清楚一個問題，政府愿意去XG、愿意要求保險的XG嗎？肯定是不愿意的，如果愿意，就不會先在省里出臺一個“全省XG一套”的政策，然后等了十天才見到瓊海要求社保，又等了半個月才有別的市縣跟進(jìn)，這實(shí)際上就是在一步一步試探。所以如果現(xiàn)在這些市縣的政策能夠達(dá)到冷靜市場、控制增量的目的，那么其它市縣就不會繼續(xù)出臺細(xì)則，如果達(dá)不到這個目的，那么還得一個一個市縣的來。

      這點(diǎn)，從陵水就看的出來。在省里出臺XG政策之后，陵水立馬發(fā)布公告，表示要“抓緊出臺符合陵水縣域的具體實(shí)施細(xì)則，只嚴(yán)不寬”。不過現(xiàn)在連白沙瓊中都轟轟烈烈了，陵水到現(xiàn)在還沒有任何動靜，許多人都在等這只靴子落地，可它就是不為所動，原因就是，如果有別的辦法，誰也不愿意去要求社保限制。

      不過現(xiàn)在雖然有許多地方要求社保了，購房者的熱情還沒有降低太多，每天都有許多人在微信問我，有沒有辦法搞到海南戶口，或者補(bǔ)交社保能不能獲得購房資格。按照這個形勢來看，接下來各個市縣還要一個一個地出臺細(xì)則要求社保。如果說能有市縣幸免的話，那只能是屯昌、定安這兩個全世界都沒有幾個人知道的縣了。

五、未來海南樓市走向

      首先我們要明確一點(diǎn)，任何一次的樓市調(diào)控都不是要打死房價，這次也不例外。調(diào)控的目的還是為了穩(wěn)定房價不過快增長。海南還有一個艱巨的任務(wù)就是要確保拆遷戶能用補(bǔ)償款買的起房、新引進(jìn)的人才買的起房、本地工作人員買的起房。

      現(xiàn)在的價格，顯然拆遷戶完全靠補(bǔ)償款是買不起的。以三亞為例，補(bǔ)償款是接近1.8萬一平米，而房價已經(jīng)漲到接近2.5萬了。許多人是補(bǔ)償款發(fā)下來，房價已經(jīng)漲了，這種情況下肯定會有許多人不滿意。

      去年我曾預(yù)測，2017年 三亞房價 要漲到2萬左右，依據(jù)就是棚戶區(qū)改造的貨幣化安置方案，就是因?yàn)樗麄兡玫降难a(bǔ)償款已經(jīng)接近1.8萬了，均價在2萬左右的話，稍微偏點(diǎn)的地方1.8萬是可以買到的。沒想到的是，這一漲就一發(fā)不可收拾，直接飆到了2.5萬。

      對于接下來 三亞 的房價，我還是認(rèn)為會回調(diào)到2萬左右。一方面是補(bǔ)償款的問題，另一方面是有人傳言，開發(fā)商銷售價格不能高于備案價，但是允許低于備案價20%，否則不給網(wǎng)簽，頁就是說三亞的房價下降20%是可以接受的。按照現(xiàn)在的價格，下降20%，就是2萬左右了。

      不僅僅是三亞，全海南都會有不同比例的下行空間，只是有些地方降的多，有些地方降的少的事了。當(dāng)然，因?yàn)椴皇侨秶囊笊绫?，政策還需要消化一段時間，價格也不會突然就斷崖式下跌，而是成交量下滑、量跌價微跌、量價齊跌、趨于穩(wěn)定這種走勢。

      所以，根據(jù)以上分析，各位朋友不用火急火燎問我有沒有辦法搞定戶口、有沒有辦法搞定社保了，我搞不定，也沒必要。如果現(xiàn)在要買，沒XG的很多地方比XG的地方更好，如果為了搶個好位置，根據(jù)自己的錢多少，搶個海邊的房子買了，幾年后肯定會感謝自己的明智；如果有耐心等待，那就跟著我一起等吧，等市場降溫了，再跟我們一起出手。

      對于開發(fā)商，我的建議是，誰聰明，誰清盤，在這個時候即使一個醉簡單的促銷都能迅速清盤，一定不要等到無人問津的時候再來考慮搞促銷、搞活動，沒有用了。

海南定安買房優(yōu)勢：定安的新城區(qū)，距離老城區(qū)數(shù)公里，目前市政辦公樓大部分已遷址到此，臨高到定安、定城到文昌的快速道路將穿過塔嶺南部、定海大橋連接塔嶺環(huán)城南路，新車站規(guī)劃在環(huán)城北路，交通打通將帶來大量流動人口，塔嶺的后10年很可能成為定安的主城區(qū)，生紙空間相比老城區(qū)要更大，居住環(huán)境也比老城區(qū)好些。