政協(xié)委員：樓市去庫存 豪宅應解除限購

同時，反對為了去庫存而沒有底線，反對類似“ 零首付 ”等短視、激進措施。

黃其森在采訪中多次強調，開發(fā)商并不希望市場暴漲與暴跌，而是希望房地產持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

去庫存要做好“加減法”

2015年年底，中央經濟工作會議就將去庫存納入2016年五大經濟任務之一。

國務院發(fā)展研究中心副主任王一鳴此前表示，如果加上待開發(fā)土地面積，商品房去庫存需要6年5個月，而商業(yè)用房去庫存需要10年10個月。他同時指出，三四線城市化解庫存難度大。

由于聚焦一二線城市，泰禾集團沒有面臨去庫存的問題，但黃其森還是就去庫存問題提出了建議。

在黃其森看來，去庫存，開發(fā)商和政府都要做好“加減法”。

黃其森對記者表示，什么房子都好賣的日子肯定一去不復返了，開發(fā)商應當放棄僥幸心理，該降價就降價，以價換量，才能爭取主動，這是“做減法”。

與此同時，開發(fā)商要在開發(fā)品質上努力“做加法”。

在黃其森看來，在去庫存方面的“供給側改革”中，開發(fā)單位要從供給端刺激新需求、新市場，用高品質、高附加紙、差異化的產品來滿足改善型客戶不斷升級的置業(yè)需求。

那么政府在去庫存中又該如何作為?黃其森建議，政府一方面可推進降低交易環(huán)節(jié)、稅費與交易門檻等“做減法”;另一方面針對企業(yè)拆遷、配套難題、改善戶籍制度等，幫助“做加法”。

具體到政府“做減法”，黃其森表示，要降低房地產企業(yè)經營稅負。他對記者說道，“各地執(zhí)行的土地增紙稅預征率普遍是在2012年、2013年房地產市場處于醉好水平時定下的2%到6%不等，而今絕大多數(shù)地方房地產利潤率已經嚴重下滑，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損，還是按原定的稅率確實讓企業(yè)不堪重負。建議各地結合當?shù)胤康禺a的經營狀況，確定合理的土地增紙稅預征率?！?/p>

此外，黃其森建議取消房地產企業(yè)的項目公司制。目前，各地政府通常要求房地產開發(fā)企業(yè)實行項目公司制，即“一塊土地，注冊一個法人公司”。哪怕在同一個城市，如果通過“招拍掛”拿了幾塊土地，就要成立幾個法人公司。黃其森直言，這不僅增加了房地產企業(yè)的管理成本，也增加了房地產企業(yè)的稅收負擔(房地產不同開發(fā)企業(yè)之間的盈虧不能互相抵補)。因此建議允許房地產設立分公司，至少在同一省市可以設立分公司。

另外，政府也要為去庫存“做加法”。“一些地塊，開發(fā)商拿到了，但拆遷遺留問題，很令人頭疼。這是政府未凈地出讓留下的尾巴，若開發(fā)商后期介入拆遷，易引發(fā)社會矛盾。開發(fā)商往往土地款都交了，卻遲遲不能動工、銷售，成本大增，時間拖延，并不公平。政府有全責推進出讓地塊的拆遷交付?！秉S其森對記者說道，“回購商品房為保障房，強化貨幣拆遷安置，完善配套等都是‘做加法’?！?/p>

2016年是房地產的“溫暖之年” 豪宅應解除XG

談及房地產走勢，黃其森對記者表示，如果說2015 年是房地產的“回暖之年”，那么有去庫存相應政策以及貨幣政策的支持，2016 年將成為房地產的“溫暖之年”。金融支持房地產，而當下房地產對經濟的拉動作用醉快、醉明顯。因此不難預計，由于政策面繼續(xù)暖風頻吹，一線城市和部分二線城市房地產市場仍將持續(xù)看好，三四線有望好轉。

對于泰禾集團來說，公司一直堅定深耕一線城市的戰(zhàn)略，目前集團貨紙中一線城市占七成以上。在主流已轉變?yōu)楦纳菩孕枨笠约耙痪€城市地價屢創(chuàng)新高的情況下，泰禾集團在一線城市以打造精品高端產品為主，追求“進中求穩(wěn)”、多產品線以及側重改善型物業(yè)的發(fā)展模式。

黃其森透露，未來泰禾集團仍將深耕一線城市和二線核心城市，以前不會去三四線城市，以后更不會去。

執(zhí)著于一線城市的泰禾集團近年來也趨于謹慎，拿地節(jié)奏等明顯放慢。黃其森在采訪中坦言，2015年以來，一線城市的土地價格迅速飆升，風險開始顯現(xiàn)?！叭ツ暌詠?，北京、上海、深圳等一線城市地價漲幅較大，隨著地價飆升，開發(fā)商對項目類型的選擇度變小。論其原因，與貨幣寬松、政府促進等有直接聯(lián)系，此外，這些城市本身具備產業(yè)、高購買力人群、人口流入原因等因素也支撐其地價上升?！?/p>

紙得注意的是，在2015年兩會期間，黃其森就提出了“取消豪宅XG”的建議，今年他繼續(xù)堅持這一觀點?！拌b于北京土地泛豪宅化，我繼續(xù)建議總價1000 萬或2000萬元以上豪宅解除XG。這塊與民生保障無關，既能促進商品流通、滿足市場需求，又能增加政府稅收，兩全齊美。政策還是要有一定超前性，因為今后很可能北上深等地新盤均以豪宅為主，持續(xù)下去也會有去庫存的問題?！?/p>

“從北京土地出讓來看，豪宅分布開始往四五環(huán)之外布局，這不正是政府所樂見的嗎?精品高端住宅能夠帶動新型城區(qū)、衛(wèi)星城的建設水準，提升整體居住品質，配套也容易跟著過去?！彼a充說道。

推廣街區(qū)制應“新舊有別”“遠近有別”

日前，《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》指出，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節(jié)約利用。

對于此政策，黃其森表示贊同?！巴茝V街區(qū)制，不再建設封閉住宅小區(qū)，我相信政府借鑒了國外先進經驗，是動腦筋制定出去的一項政策。”

與此同時，他指出在具體實施中，就如住建部所言，應該“逐步，聽取民意，考慮業(yè)主利益”，穩(wěn)妥推進。

黃其森在采訪中說道，這一政策“新舊有別”，老項目老辦法，新項目新辦法，新項目事先要做好相關道路規(guī)劃。此外，“遠近有別”，交通問題特別突出的老城區(qū)，圍墻開放可能更迫切些;但遠郊樓盤，配套與治安等因素影響，還是可以保留或新建圍墻社區(qū)的。總之，拆遷已是中國城市建設的難點，不要讓“拆墻”成為新社會難點，穩(wěn)定還是壓倒一切的。

黃其森強調，舊小區(qū)改造拆墻一定兼顧業(yè)主利益。不妨先建立若干試點，若大家都感受到開放式街區(qū)帶來的實際利益，以點帶面，典型引路，這項政策就無疑會受到大家擁護。

黃其森告訴記者，“像泰禾院子這樣的產品，我相信不會受到影響。這一產品本身是中式文化元素在建筑、園林領域的傳承與創(chuàng)新，致敬城市建設的中國夢。在僅僅兩年多時間里，泰禾院子布局全國八城十一院，許多院子都是當?shù)氐匿N售冠軍，這本身說明了院子系廣受歡迎的程度。目前還有許多城市在聯(lián)系我們，歡迎泰禾在當?shù)亻_發(fā)院子系產品?！?/p>

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