行業(yè)風(fēng)向變了？ 樓市或已成為最后的盛宴

當(dāng)行業(yè)中醉篤定的堅(jiān)守者已開始思考所謂更長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)存在性問(wèn)題，那么，只能說(shuō)明并非人心變了，而是風(fēng)向真的變了。

當(dāng)融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌攜手樂(lè)視網(wǎng)賈躍亭出現(xiàn)在媒體面前，意味著這家房地產(chǎn)行業(yè)TOP10的巨頭正式啟動(dòng)了多元化戰(zhàn)略，在此之前，融創(chuàng)在房地產(chǎn)之外的touzi額度為零。

事實(shí)上，包括 恒大 、萬(wàn)達(dá)、 碧桂園 等在內(nèi)的多家公司，早已經(jīng)在多元化的路上諸多探索，雖然除了萬(wàn)達(dá)之外的其他公司依然擺脫不了業(yè)績(jī)上的對(duì)“房地產(chǎn)依賴”，但他們?cè)谄渌a(chǎn)業(yè)上的卡位，至少顯示出公司對(duì)未來(lái)發(fā)展方向的全新思考：房地產(chǎn)未來(lái)的機(jī)會(huì)是否依舊？房企手中的巨額資金還可以投向何處？

醉后的盛宴

在當(dāng)下的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)依然是眾多公司當(dāng)仁不讓的首要選擇與機(jī)會(huì)，真正像萬(wàn)達(dá)一樣“革了房地產(chǎn)的命”的企業(yè)，仍是少數(shù)。

孫宏斌預(yù)計(jì)，未來(lái)5到10年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)水平仍將維持在年銷售金額10萬(wàn)億~11萬(wàn)億元的量級(jí)之上，只是市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提升。“未來(lái)中國(guó)前10名房地產(chǎn)公司會(huì)占據(jù)40%市場(chǎng)份額，這對(duì)規(guī)?？壳暗墓緛?lái)說(shuō)可能是鉆石時(shí)代?！?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻不斷提高的背景下，這個(gè)行業(yè)或許已經(jīng)演變?yōu)榫揞^的盛宴、小企業(yè)的毒藥。因此，兼并收購(gòu)愈演愈烈，大魚的激進(jìn)與小魚的退出同樣壯觀。

從一線巨頭的未來(lái)布局看，幾家公司并沒(méi)有因?yàn)槭袌?chǎng)遭遇調(diào)控而放慢自身速度。有未經(jīng)確認(rèn)的消息顯示，萬(wàn)科、恒大、碧桂園幾家前三強(qiáng)公司都在2017年為自己確立了較高的增長(zhǎng)目標(biāo)。

較早之前的2016年12月，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在“WISE 2016獨(dú)角獸大會(huì)”上，描繪了萬(wàn)科的萬(wàn)億元目標(biāo)，“萬(wàn)科現(xiàn)在的營(yíng)業(yè)額是2000億元，預(yù)計(jì)萬(wàn)科第四個(gè)十年是1萬(wàn)億元，而且我覺(jué)得不用10年，可能6年差不多?！?/p>

而現(xiàn)實(shí)是，繼2014年被綠地奪去占據(jù)了長(zhǎng)達(dá)十年時(shí)間的銷售額頭把交椅后，2016年，萬(wàn)科又因銷售額遜于恒大，而淪為行業(yè)二哥。根據(jù)萬(wàn)科、恒大分別公開的數(shù)據(jù)，萬(wàn)科2016年全年的銷售金額是3647.7億元，而恒大是3733.7億元。

雖然一哥地位旁落，但放諸全球，萬(wàn)科的體量已經(jīng)頗為驚人，但王石的萬(wàn)億暢想也并非全無(wú)依據(jù)。據(jù)悉，2014年，萬(wàn)科完成了房地產(chǎn)大周期國(guó)際化比較研究，其中覆蓋了所有存在數(shù)據(jù)的27個(gè)經(jīng)濟(jì)體過(guò)去40年的歷史，結(jié)論是未來(lái)十年中國(guó)住宅行業(yè)總體安全。因此，萬(wàn)科發(fā)起十年戰(zhàn)略，在2014年起的十年中，房地產(chǎn)開發(fā)依然是萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)。

因此，雖然過(guò)去幾年萬(wàn)科也開始了新業(yè)務(wù)方面的探索，但其公司資源仍舊大量投向房地產(chǎn)行業(yè)。從過(guò)去的2016年及2017年初，萬(wàn)科的種種布局看來(lái)，其仍在原先的業(yè)務(wù)邊界中打磨拓展。2016年10月，萬(wàn)科與合作方收購(gòu)黑石旗下的商業(yè)地產(chǎn)公司印力股權(quán)，股權(quán)比例96.55%，加深對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的布局；2016年12月，萬(wàn)科與比亞迪簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，比亞迪推出的“云軌”方案致力于解決三、四線城市的擁堵問(wèn)題，萬(wàn)科表示，基于資源共享的合作模式，雙方將共同探索發(fā)展軌道+物業(yè)業(yè)務(wù)。

長(zhǎng)江證券分析師蒲東君表示：“未來(lái)萬(wàn)科與深鐵合力打造的‘軌道+物業(yè)’模式有望成為全國(guó)軌道交通PPP模式的建設(shè)標(biāo)桿，使公司在新一輪城市圈發(fā)展格局中搶占新的制高點(diǎn)。”

在一定層面上，萬(wàn)科在戰(zhàn)略上的選擇，也是其他多家地產(chǎn)巨頭的共同選擇，誰(shuí)能在醉后的盛宴中搶食更大的蛋糕，誰(shuí)才有資格站在中國(guó)房地產(chǎn)的“華山之巔”。

狡兔三窟

多元化在某種層面上來(lái)看，是未來(lái)轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的一個(gè)前提。或許，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有達(dá)到飽和，但是未來(lái)5年~10年后這個(gè)市場(chǎng)的企業(yè)可能就會(huì)出現(xiàn)天花板，因此很多房企現(xiàn)在就考慮了多元化戰(zhàn)略布局。

1月15日，融創(chuàng)與樂(lè)視在北京召開發(fā)布會(huì)。前者將150億元投向了樂(lè)視非汽車業(yè)務(wù)，試圖解這家高歌猛進(jìn)的高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的資金之困?！拔覀儯ù饲埃┰诜康禺a(chǎn)之外的touzi是零，一分錢沒(méi)有?！睂?duì)于touzi樂(lè)視、初次跨界的原因，孫宏斌在發(fā)布會(huì)上回應(yīng)稱，是因?yàn)榭春脴?lè)視戰(zhàn)略、打法、商業(yè)邏輯及賈躍亭其人。除此之外，他還透露了一個(gè)重要原因，即為未來(lái)儲(chǔ)備“增量”業(yè)務(wù)。

與堅(jiān)定“去地產(chǎn)化”的萬(wàn)達(dá)或多方向試水新業(yè)務(wù)的恒大不同，規(guī)模增長(zhǎng)較快的融創(chuàng)曾經(jīng)一直聚焦于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。用孫宏斌的話說(shuō)就是干傳統(tǒng)而古老的“蓋房子”的行當(dāng)。但也就是這樣一家不熱衷互聯(lián)網(wǎng)、不趕轉(zhuǎn)型潮流的公司，僅用一個(gè)月時(shí)間，就做完了盡職調(diào)查，對(duì)外宣布成為樂(lè)視的二股東。

為何堅(jiān)定看好房地產(chǎn)的孫宏斌也動(dòng)了多元化的心思？根據(jù)他的判斷：進(jìn)入10萬(wàn)億元的量級(jí)后，整個(gè)行業(yè)繼續(xù)保持增速很難，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是大公司好做而小公司難做，另外土地資源有限，終有一日增速不能保持，到時(shí)如何做增量，就成了擺在大型房企面前的問(wèn)題。

令人意外的是，孫宏斌的新業(yè)務(wù)探索實(shí)際上早已開始。他在發(fā)布會(huì)上初次透露，融創(chuàng)過(guò)去一年密集考察了金融公司，沒(méi)有下手僅僅是因?yàn)椤疤F”。金融是目前融創(chuàng)探索增量的重要方向，而資源類業(yè)務(wù)、文化娛樂(lè)、體育及大健康產(chǎn)業(yè)，也在孫宏斌的考察清單中。

與同行比較起來(lái)，融創(chuàng)的多元化“起步晚、行動(dòng)快”，許多企業(yè)早在兩三年前就開始了多元化的探索。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2016年行業(yè)創(chuàng)下的年銷售15億平方米可能是中國(guó)房地產(chǎn)每年銷售面積的天花板，未來(lái)很難被打破。因此，如果房企規(guī)模達(dá)到一定程度后，多元化或者說(shuō)轉(zhuǎn)型就是房企必須考慮的事情。

分析認(rèn)為，多元化的發(fā)展是規(guī)模化大型企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，當(dāng)企業(yè)達(dá)到一定的規(guī)模，房企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售進(jìn)入平穩(wěn)期，高速增長(zhǎng)的模式難以繼續(xù)，企業(yè)積累了強(qiáng)大的資金及相關(guān)領(lǐng)域的人脈關(guān)系，在這種情況下，房企選擇拓展其他產(chǎn)業(yè)，更多的是企業(yè)的探索。

“去年大家都廣泛提出互聯(lián)網(wǎng)+的概念，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，我覺(jué)得應(yīng)該是房地產(chǎn)+，圍繞房地產(chǎn)展開資源整合和服務(wù)。比如就像一條八爪魚一樣，頭就是房地產(chǎn)，而其他觸角就是圍繞房地產(chǎn)做出的創(chuàng)新和嘗試?！倍麻L(zhǎng)周忻說(shuō)。

對(duì)此，中國(guó)盯上了房企轉(zhuǎn)型。其選擇同沃頓商學(xué)院合作打造沃頓中國(guó)研修中心，沃頓是周忻的一個(gè)“房地產(chǎn)+教育”的實(shí)踐項(xiàng)目，周忻希望房地產(chǎn)+教育實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)資源再度整合，并利用這個(gè)平臺(tái)去助力中國(guó)的整個(gè)八爪魚業(yè)務(wù)發(fā)展。