馬云搞事情？長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)沒(méi)你想得那么簡(jiǎn)單

近日，互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴在房地產(chǎn)領(lǐng)域搞了一件大事情。阿里旗下支付寶正式上線房?屋租賃平臺(tái)，有超過(guò)100萬(wàn)間公寓將正式入駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個(gè)城市率先推廣信用租房。說(shuō)白了，信用租房，就是用戶可以憑借自己的信用，減免押金，按月交租。

在租賃市場(chǎng)方興未艾、群雄爭(zhēng)霸拼得如火如荼之際，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，馬云殺了進(jìn)來(lái)！從政策推動(dòng)到市場(chǎng)需求，從知名房企到創(chuàng)業(yè)公司，去年開(kāi)始，租賃市場(chǎng)加速興起，引得眾多企業(yè)紛紛以不同形式涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。如今互聯(lián)網(wǎng)巨頭的高調(diào)加入，不僅讓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，更讓人看到廣闊的市場(chǎng)空間。

政策推動(dòng)房企積極布局

互聯(lián)網(wǎng)巨頭的高調(diào)加入，亦是房屋租賃市場(chǎng)前景廣闊、分羹者眾的一個(gè)佐證。在進(jìn)入樓市發(fā)展的下半場(chǎng)后，房企的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式在高地價(jià)面前越來(lái)越難以為繼。仲量聯(lián)行華東區(qū)touzi部負(fù)責(zé)人邵律表示：“搶占長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，打造自身長(zhǎng)租公寓品牌，一方面可以為未來(lái)進(jìn)行品牌輸出打好基礎(chǔ)，另一方面能夠?yàn)榉科髱?lái)穩(wěn)定的租金收入，而這筆可觀的現(xiàn)金流較易實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，便于企業(yè)資本運(yùn)作。”

此外，由于目前上海等地要求所有招拍掛的出讓土地必須有15%以上面積由開(kāi)發(fā)商自持，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商擁有大量自持物業(yè)。而長(zhǎng)租公寓品牌的培養(yǎng)，成為這部分自持物業(yè)很重要的去化出路。

基于此，長(zhǎng)租公寓成為不少房企2017年重點(diǎn)發(fā)展的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，并紛紛提出動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)間的擴(kuò)張目標(biāo)。目前房企投身長(zhǎng)租公寓的方式主要分為兩類(lèi)：

一類(lèi)是房企主導(dǎo)，作為長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方，且一般會(huì)有一個(gè)統(tǒng)一的品牌，如萬(wàn)科的泊寓、龍湖的冠寓等。這種模式是出于戰(zhàn)略性布局考慮，拓展新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，打造自有長(zhǎng)租公寓品牌，獲取新的盈利點(diǎn)，并且通過(guò)與地產(chǎn)主業(yè)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)的協(xié)同（如客戶資源共享等），可實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)發(fā)展。

另一類(lèi)是托管合作，指房企與專(zhuān)業(yè)公寓運(yùn)營(yíng)商合作，房企負(fù)責(zé)組織房源供應(yīng)，由第三方公寓運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行公寓的運(yùn)營(yíng)。這種模式的目的是促進(jìn)新房項(xiàng)目的銷(xiāo)售去化，以及盤(pán)活二手房源，提升利用效率，完善社區(qū)增紙服務(wù)。

幾大行業(yè)痛點(diǎn)亟待解決

然而，“錢(qián)”景美好難掩眼前的困境。邵律認(rèn)為，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)面臨幾大痛點(diǎn)亟待解決：

首先，適合改造的物業(yè)難尋?！皬姆吭传@取上來(lái)看，房企涉足長(zhǎng)租公寓有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即以自持物業(yè)試水。但即便是實(shí)力開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)也數(shù)量有限，不足以滿足動(dòng)輒一年幾萬(wàn)間的擴(kuò)張速度，必須依靠租賃、改造來(lái)滿足房源需求?！鄙勐芍赋?。

然而，如何在目標(biāo)城市以醉低的成本、醉短的時(shí)間覓得醉合適的物業(yè)，是很多長(zhǎng)租公寓品牌面臨的難題。邵律認(rèn)為“這些物業(yè)不僅需要滿足地理位置、交通配套等硬件條件，更要面臨性質(zhì)變更、單元分割、消防安全等多方面的審批。要挖掘大量滿足條件的物業(yè)并非易事。”

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，更嚴(yán)峻的困難則是資金沉淀巨大，且收益率低。“這與房企目前流行的輕資產(chǎn)模式背離，且對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力提出極高要求?！鄙勐杀硎尽Ｓ袛?shù)據(jù)表明，很多長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)公司目前利潤(rùn)幾乎為零，其中拿地成本和運(yùn)營(yíng)成本是醉大的兩塊成本，分別占到55%和22%左右?！氨热缒壳霸陂L(zhǎng)租領(lǐng)域發(fā)展較快的幾家大型房企至今都談不上賺錢(qián)，很多創(chuàng)業(yè)型公司覆蓋掉租成本后一直在賠錢(qián)。這一現(xiàn)狀又決定了只有實(shí)現(xiàn)了規(guī)模化和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)后，這個(gè)業(yè)務(wù)才有可能盈利?！鄙勐蓮?qiáng)調(diào)。

盤(pán)活資產(chǎn)資本鋪路

要解決沉淀自己盤(pán)活的問(wèn)題，就要依靠資產(chǎn)證券化政策和市場(chǎng)的進(jìn)一步完善。目前長(zhǎng)租公寓品牌公司做的比較多的證券化模式，是租約證券化。如魔方公寓把全國(guó)3500多家公寓租金和 物業(yè)費(fèi) 打包，以租約證券化的方式在2016年獲得了首單ABS（資產(chǎn)擔(dān)保證券），總募資額達(dá)到3.5億元；今年8月鏈家自如發(fā)行了房屋租金分期類(lèi)ABS產(chǎn)品，首期發(fā)行規(guī)模5億元。

除了證券化，長(zhǎng)租品牌公寓目前仍依賴外部融資做大盤(pán)子、形成規(guī)模，例如近期基匯資本領(lǐng)銜4億資金完成對(duì)灣流國(guó)際的A輪融資等。邵律認(rèn)為，國(guó)際資本入股長(zhǎng)租公寓品牌，一方面在資金上扶持其做大做強(qiáng)，另一方面也帶來(lái)國(guó)際化觀念，與日本、美國(guó)等長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)成熟的國(guó)家進(jìn)一步接軌。