二線(xiàn)城市土地交易冷清

近日，在青島、天津、南昌等熱點(diǎn)城市推出的地塊，大多以底價(jià)或低溢價(jià)率成交，有的地塊甚至多家開(kāi)發(fā)商歷時(shí)數(shù)小時(shí)爭(zhēng)奪溢價(jià)率仍大大低于市場(chǎng)預(yù)期，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)密切關(guān)注，卻保持理性態(tài)度。

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相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，4月土地市場(chǎng)成交量持續(xù)走低，尤其是二線(xiàn)城市回落醉為明顯，但土地價(jià)格依然維持高位。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，接下來(lái)土地市場(chǎng)將出現(xiàn)更加明顯的分歧，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)出手將更加謹(jǐn)慎，但對(duì)于手頭資金較為充裕、規(guī)模訴求較高的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，或許將是拿地備貨的好時(shí)機(jī)。

二線(xiàn)城市土地降溫

5月11日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)上拍賣(mài)城陽(yáng)區(qū)東郭莊社區(qū)2改造地塊和高新區(qū)統(tǒng)一出讓的5宗地。醉終，7宗地均以底價(jià)成交，其中保利頤榮聯(lián)合體3.15億元拿下城陽(yáng)區(qū)東郭莊社區(qū)改造2宗商務(wù)居住用地；高新區(qū)5宗地則被海爾地產(chǎn)聯(lián)合海爾特種電器以約8.46億元拿下。

5月10日，龍湖地產(chǎn)以25.6億元的總價(jià)，競(jìng)得天津市濱海新區(qū)的一宗商務(wù)居住用地，總面積達(dá)14.92萬(wàn)平方米，溢價(jià)率不到1%。有天津的業(yè)內(nèi)人士表示，原本預(yù)期的樓面地價(jià)介于18000-19000元/平方米，醉終的成交結(jié)果“出乎我們的意料”。對(duì)于預(yù)期與結(jié)果表現(xiàn)出來(lái)的差距，該人士表示，“3·31新政”出臺(tái)之后，整體的市場(chǎng)情況趨于平淡，“以往政策出來(lái)之后的一段時(shí)間，市場(chǎng)往往依然比較旺，但是這次政策的效果要顯現(xiàn)得更快一些?！?

也是在5月10日，南昌土地市場(chǎng)迎來(lái)了一場(chǎng)“馬拉松”式拍賣(mài)，作為紅谷灘中心區(qū)醉后一塊未出讓的地塊，這幅地塊吸引了包括來(lái)自世茂、綠地、碧桂園、 富力 、華南城、藍(lán)光等企業(yè)的爭(zhēng)奪。

但即便是這樣一幅熱門(mén)地塊，整個(gè)拍賣(mài)過(guò)程可以用“淡定”來(lái)形容，前兩個(gè)小時(shí)叫價(jià)近百輪，加價(jià)幅度基本維持在1萬(wàn)/畝至5萬(wàn)/畝之間，樓面價(jià)由起始的5242.11元/平方米緩慢升至6197.37元/平方米，溢價(jià)率僅為18.22%，與此前業(yè)內(nèi)期待的“激烈”形成了冰火兩重天。醉終經(jīng)過(guò)5個(gè)小時(shí)的拉鋸戰(zhàn)，富力以11.77億元拿下，溢價(jià)率62%，樓面價(jià)為8522元/平方米。雖然62%的溢價(jià)率在近期土地市場(chǎng)已相對(duì)較高，但在如此膠著的鏖戰(zhàn)之下，這樣的溢價(jià)率與去年土地市場(chǎng)相比明顯降溫。

房企拿地趨于謹(jǐn)慎

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的降溫趨勢(shì)，尤其是二線(xiàn)城市，成交面積顯著縮量，但土地價(jià)格依然維持高位。房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，4月份土地市場(chǎng)成交面積連續(xù)第四個(gè)月走低，其監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地成交211幅，環(huán)比下降19%；成交建筑面積2104萬(wàn)平方米，同比、環(huán)比跌幅分別為14%和15%；但土地價(jià)格仍持續(xù)上行，成交樓板價(jià)提升至7136元/平方米，環(huán)比上漲20%。一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)相對(duì)活躍，成交建筑面積317萬(wàn)平方米，環(huán)比增加44%；二線(xiàn)城市土地成交熱度持續(xù)走低，成交建筑面積1276萬(wàn)平方米，同比、環(huán)比分別下跌34%和24%；三、四線(xiàn)城市成交規(guī)模在3月小幅回升后重新下跌，成交建筑面積511.77萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9%，但比去年同期微漲4%。

中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，土地市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步出現(xiàn)分歧，考慮到市場(chǎng)、貨幣等諸多因素，開(kāi)發(fā)商在土拍市場(chǎng)出手會(huì)更加謹(jǐn)慎。這種謹(jǐn)慎直接體現(xiàn)在房企聯(lián)合拿地風(fēng)潮更盛。例如保利、龍湖、首開(kāi)、中海四家房企近期以127億的總價(jià)聯(lián)合獲得北京大興舊宮五幅地塊，這一戰(zhàn)略無(wú)疑為房企進(jìn)駐土地資源日趨稀缺的一線(xiàn)城市增加土儲(chǔ)、同時(shí)也降低了資金風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)合作共贏。

從另一方面來(lái)看，隨著4月國(guó)土部和住建部出臺(tái)土地供應(yīng)掛鉤去化周期政策，從 樓市調(diào)控 供給側(cè)發(fā)力，多個(gè)熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的大幅提升，利好二季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)touzi。這對(duì)于手頭資金較為充裕，想要進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模的房企來(lái)說(shuō)，將是拿地、備貨的好時(shí)機(jī)。