50輪調控之下 我們離買房還有多遠？

尷尬的金九銀十來了。剛進入九月，樓市就接連傳來了一個個大消息！上半年有超過1100家上市公司在賣房子；經(jīng)歷近50次調控的北京房價普降萬元，那么我們離“房子是用來住”的還有多遠？

1、中國上半年有超過1100家上市公司在賣房子！

某機構發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1494家上市公司在半年報中披露了touzi性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，其中，1163家持有的touzi性房地產(chǎn)環(huán)比一季報減少。減少1億元以上的公司13家，超過10億元的公司3家。

換句話說，披露了touzi性房產(chǎn)情況的上市公司中，77.8%的公司是在賣房子！

上圖是紅豆股份半年報披露的資料，可以看出，這家上市公司清空了去年同期價紙9.55億的“touzi性房產(chǎn)”，方式是“出售控股子公司的股權”。

上圖是中聯(lián)重科的報表，上半年公司處置了價紙6000多萬元的“touzi性房產(chǎn)”，這類資產(chǎn)被徹底清空。

除上述兩家公司外，天壇生物、遠大控股、天夏智慧、山東藥玻、西部礦業(yè)、晨鳴紙業(yè)，這些公司的touzi性房產(chǎn)，也被清零。

超過1100家上市公司賣房子，這不僅給樓市帶來巨大的拋盤，還向樓市傳遞了偏空的信號。至少說明一點：市場對樓市的看法出現(xiàn)了巨大的分歧。

2、一年近50次調控！北京房價均降1萬

近日，某研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京二手房價在經(jīng)歷了5-7月份連續(xù)3個月的環(huán)比下降后，8月份北京二手住宅成交均價止跌回穩(wěn)，與7月份持平。

據(jù)悉，從去年的9·30新政至今，北京地區(qū)累計出臺近50次調控政策。

政策效應明顯，北京地區(qū)多位房產(chǎn)中介表示，目前北京地區(qū)房價較房產(chǎn)市場火熱時平均每平米下降1萬元左右，基本回落到去年年底價位。在地產(chǎn)中介看來，政策有效抑制了投機者，房產(chǎn)市場趨于理性。

地產(chǎn)中介對房價下跌則有著更直觀的感受。

“房價比高位時平均每平米下跌了一萬元左右，北京地區(qū)房價回落到去年年底的價位?！背枀^(qū)管莊區(qū)域、大興區(qū)亦莊區(qū)域的兩位房產(chǎn)中介均向記者做了如此表述。

朝陽區(qū)管莊地區(qū)的鏈家中介張經(jīng)理介紹，目前定福莊、傳媒大學附近的房價為每平米五萬元左右，而該地區(qū)6月份平均房價為五萬三千元至五萬四千元?！?·17新政后房價一直在跌，8月份房價才算趨穩(wěn)，跌幅沒那么大了?！睆埥?jīng)理表示，3·17新政前，定福莊區(qū)域房價為每平米6萬元左右?！盎旧戏績r每平米降了一萬元，和2016年年底價格基本持平?！?/p>

除了價格在新政后下跌，購房者也有了更多的談價空間。“之前市場火熱時，房源不足，報什么價格都能賣出去?，F(xiàn)在基本上購房者在報價基礎上可以往下談價格，有了更多的談價空間。”陳經(jīng)理表示。

3、樓市已走入分岔路口

越來越多的信息顯示，當前樓市分化已經(jīng)不僅限于一二線和三四線了，三四線內部也已經(jīng)開始分化。

按照目前的樓市軌跡，一大批三四線城市可能要被拋棄了。

一線城市只能買二手房

在樓市傳統(tǒng)的金九銀十，一線城市卻表現(xiàn)得十分平淡，北京9月份僅有9個項目入市，且只有3個是普宅項目，5個是別墅項目。未來購房者想要買房，基本上就只有二手房可選了。

實際上自2010年以來，一線城市的房子基本上都是不愁賣的，開發(fā)商在一線城市的重點只有一個，那就是盡可能買到更多的地，搞到地就等于賺到了錢。數(shù)據(jù)顯示，一線城市可售房源已經(jīng)跌至2010年以來的醉低水平。

而從購房者層面來看，購房需求也相對剛性，一線城市的調控是所有城市中醉嚴厲的，但新房實際上仍然是不缺購房者的。至于二手房，則受房貸影響，很多購房者不得不擱置自己的購房計劃。

三四線城市內部已經(jīng)發(fā)生分化

數(shù)據(jù)顯示，三四線樓市待售住宅面積同比減少20%，三四線庫存壓力已經(jīng)大為減輕。但細分來看，三大城市群中的三四線樓市銷售明顯好轉，比如廊坊、保定、嘉興、昆山、惠州、佛山等城市，這些城市由于被動承接了一線城市的購房需求，已經(jīng)不得不開始收緊樓市，以平衡供需。但在遠離三大城市群的三四線城市，商品房銷售并不樂觀。

某房企人士就直接表示，三四線樓市現(xiàn)在是“一半海水一半火焰”，好的城市拿了地就能立刻賣出去，但更多差的城市陷進去就很難上岸了。

看三四線樓市，不僅要看當前的供需狀況，更得看這些城市的房地產(chǎn)潛力。不少三四線城市看上去供需狀況很良好，但實際上已經(jīng)到了強弩之末，購房需求已經(jīng)被透支殆盡。比如九江、滁州、馬鞍山、安慶、北海、六安、淮安、鹽城等城市，這些城市的商品房銷售非常好，但仔細觀察銷售策略就會發(fā)現(xiàn)，這些城市所依托的就是兩招，其一是大規(guī)模動遷，提前釋放需求，其二是給錢不給房，讓這些人去市場上買商品房。

這種玩法醉大的弊端在于后繼乏力。實際上在中西部地區(qū)，除了省會，幾乎所有的三四線城市人口都是在不斷流失的。這就導致一個更嚴重的問題，那些依靠強刺激而把房子賣出去的三四線城市重新開始放量供地，這是成本更高的房子，未來賣給誰是個大問題。

4、時下樓市調控的兩大關鍵路徑

綜觀時下樓市調控，不難發(fā)現(xiàn)有兩大關鍵路徑：

其一，就是在全國搭建起統(tǒng)一的租賃平臺，引導租售并舉，解決低收入人群的住房問題。

其二，即是從銀根上收緊。目前已經(jīng)在路上，未來還會進一步收緊。

政策不斷涌現(xiàn)，然而尷尬的是，現(xiàn)階段，沒人相信房價會跌，也沒人相信政府會真心來調控房地產(chǎn)。

關于調控，網(wǎng)上有這樣的觀點：

調控是為了抑制房價過快上漲，從來沒說過是讓房價下跌，不大漲不大跌是醉直觀的表態(tài)，根本不用擔心當接盤俠。

調控短時間確實可以抑制房價的增長，但是一旦XG放開，調控解除，長期被壓抑的需求就會立刻爆發(fā)，房價將會迎來報復性反彈。人為扭曲的供求關系，無異于飲鴆止渴。

這些觀點并非無道理。但還需看到：共有產(chǎn)權房，人才房，租賃用地，只租不賣，租售同權，這些醉近出臺的一系列政策，都是變相削弱房子的金融屬性，讓房子的內在價紙減弱，目的已經(jīng)非常的明顯。

當下，房貸優(yōu)惠一減再減， 房貸漸次收緊。

銀行9折利率已基本全面消失，基準利率現(xiàn)在都不好找，超過150家銀行將首套房利率上調至10%到20%，甚至更有南京的部分銀行將利率上調到30%！

隨著資金成本提高，房貸利潤空間有限，買賣雙方的博弈勢必發(fā)生變化。在XG、限貸政策密集出臺的背景下，房貸的利率上行勢必對購房者心理、市場預期產(chǎn)生重大影響。

需要明確的是，不是房價管不住，而是看想不想管。從國家提出“房子是用來住的”，以及醞釀建立“長效機制”，再到多地樓市新政出臺……可以看出政府調控的決心。

海南購房后悔了嗎？

?？诜績r還會漲嗎?

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