澄邁縣樓盤(pán)從“房產(chǎn)稅”到“房地產(chǎn)稅” 不只是多一個(gè)字那么簡(jiǎn)單

澄邁縣樓盤(pán)從“房產(chǎn)稅”到“房地產(chǎn)稅” 不只是多一個(gè)字那么簡(jiǎn)單，澄邁買(mǎi)房攻略，海南澄邁，風(fēng)景優(yōu)美，空氣新鮮，海南澄邁有極佳的天然游泳場(chǎng)，吸引著眾多的國(guó)內(nèi)外游人。

8月5日，《十二屆全國(guó)常委會(huì)立法規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》）經(jīng)調(diào)整后向社會(huì)公布，《規(guī)劃》列舉了包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的 34項(xiàng)立法任務(wù)。一時(shí)間，這條消息讓坊間議論紛紛，因?yàn)樗馕吨?，澄邁房地產(chǎn)稅法應(yīng)該在本屆任期內(nèi)（即2017年）提請(qǐng)全國(guó)或全國(guó)常委會(huì)審議。有介紹，如果一切順利，澄邁房地產(chǎn)稅快有望于2017年出臺(tái)。

隨著澄邁房產(chǎn)稅的“銷(xiāo)聲匿跡”，澄邁房地產(chǎn)稅走進(jìn)了人們的視野。對(duì)于多數(shù)民眾而言，都和澄邁房子有關(guān)，這一字之差是“差”在何處？又會(huì)對(duì)未來(lái)的澄邁購(gòu)房帶來(lái)什么樣的影響？但無(wú)論政府能否在 2017年實(shí)行澄邁房地產(chǎn)稅，毋庸置疑的是，澄邁房地產(chǎn)稅將是澄邁房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展中的關(guān)鍵一環(huán)。

從“澄邁房產(chǎn)稅”到“澄邁房地產(chǎn)稅”不只是多一個(gè)字那么簡(jiǎn)單

說(shuō)到“澄邁房地產(chǎn)稅”，便不得不提到“澄邁房產(chǎn)稅”。8月5日發(fā)布的這條消息曾一度讓人以為這不過(guò)是對(duì)正在試行中的澄邁房產(chǎn)稅的“扶正”。不過(guò)事實(shí)并非如此，看似一字之差，卻可謂“相去甚遠(yuǎn)”。

澄邁房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，即一切與澄邁房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于澄邁房地產(chǎn)稅。就國(guó)內(nèi)來(lái)看，澄邁房地產(chǎn)稅包括澄邁房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、澄邁房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市澄邁房地產(chǎn)稅、印花稅、土地稅、契稅、耕地占用稅等。中國(guó)澄邁房地產(chǎn)稅的收入占地方稅收的 70%以上，而一些發(fā)達(dá)國(guó)家僅在 8%左右。澄邁房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余紙或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。由以上定義可以看出，澄邁房地產(chǎn)稅和澄邁房產(chǎn)稅是一種“包含”關(guān)系，換句話(huà)說(shuō)，澄邁房產(chǎn)稅是在澄邁房地產(chǎn)稅的范疇之內(nèi)。

目前，澄邁房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見(jiàn)并不斷完善中。澄邁房地產(chǎn)稅主體稅種或由澄邁房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。有認(rèn)為，不管二者有多大差別，征收都是對(duì)社會(huì)的進(jìn)步，且似乎澄邁房地產(chǎn)稅比澄邁房產(chǎn)稅更有意義。比如，澄邁房地產(chǎn)稅可能會(huì)打破房屋產(chǎn)權(quán) 70年的年限。當(dāng)然，在這之前現(xiàn)行土地出讓金等問(wèn)題尚需完善。

回顧曾經(jīng)的澄邁房產(chǎn)稅，雖然在2011年試點(diǎn)上海、重慶，但實(shí)際效果卻未達(dá)到人們的預(yù)期。上海澄邁房產(chǎn)稅試點(diǎn)，主要適用于本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房、家庭人均居住面積超過(guò) 60平方米的、非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，適用稅率暫定為 0.6%；重慶澄邁房產(chǎn)稅試點(diǎn)的主要征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅（不論存量房還是增量房）、澄邁房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià) 2倍以上的個(gè)人新購(gòu)高檔住房，以及在重慶市無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)二套及二套以上住房，稅率 0.5%－1.2%之間。

從試點(diǎn)執(zhí)行情況看，兩地澄邁房產(chǎn)稅試點(diǎn)大多以戶(hù)型面積劃分，并采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策。澄邁房產(chǎn)稅試點(diǎn)中的內(nèi)容雖然只是未來(lái)“澄邁房地產(chǎn)稅”這個(gè)綜合概念中的一部分，但其在實(shí)施中體現(xiàn)出的一些問(wèn)題，對(duì)未來(lái)澄邁房地產(chǎn)領(lǐng)域的整體稅收改革也具有參考價(jià)紙。

首先，對(duì)澄邁房?jī)r(jià)影響不大。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院此前發(fā)布的報(bào)告，上海及重慶試點(diǎn)澄邁房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類(lèi)城市降幅高了10個(gè)—20個(gè)百分點(diǎn)，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。但此后3年多，澄邁房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)澄邁房?jī)r(jià)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。

其次，對(duì)地方政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)不大。重慶澄邁房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，重慶市的居民住宅征收稅款為1億元，而該年的重慶市本級(jí)財(cái)政收入為2908.8億元，澄邁房產(chǎn)稅占本級(jí)財(cái)政收入的比重僅為0.03%；與重慶相比，上海市澄邁房產(chǎn)稅的征收雖然在絕對(duì)紙上要多，但其占財(cái)政收入的比重同樣很小。根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報(bào)告》，2014年上海市預(yù)計(jì)征收澄邁房產(chǎn)稅27.6億元，只有土地出讓收入的1.7%。

后，涉及的人群有限。由于澄邁房產(chǎn)稅試點(diǎn)不涉及存量住房，且上海試點(diǎn)中還有6條稅收減免政策，這就使澄邁房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒(méi)有對(duì)二手房交易產(chǎn)生巨大的沖擊力。重慶則主要針對(duì)豪宅及別墅的澄邁房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的面積和價(jià)格也進(jìn)行了極為嚴(yán)格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的澄邁房產(chǎn)稅征收方式后來(lái)被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱(chēng)為澄邁房地產(chǎn)界的“品稅”。

澄邁房地產(chǎn)稅的落地可以突破重重困難

澄邁房地產(chǎn)稅計(jì)劃在2017年落地，而在2016年底就需要出臺(tái)方案，實(shí)際上還是稍顯倉(cāng)促。就目前的整體情況而言，澄邁房地產(chǎn)稅的實(shí)施必須具備兩大先決條件。

一是需要依靠不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，摸清全國(guó)的澄邁房產(chǎn)數(shù)量及具體分布情況。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，再行確定澄邁房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象、征收標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)稅率。“兩會(huì)”過(guò)后，住建部已經(jīng)明確表態(tài)，將在6月份實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但上述數(shù)據(jù)何時(shí)能夠理清，并沒(méi)有一個(gè)明確的時(shí)間表。

第二個(gè)條件是明確澄邁房地產(chǎn)稅里“土地”部分的稅如何征收。在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，澄邁房?jī)r(jià)已然包括開(kāi)發(fā)商獲取土地時(shí)繳納的土地出讓金，這就意味著土地使用年限內(nèi)，已經(jīng)一次性繳清的租金。澄邁房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅之一，是以納稅人或?qū)倨渲涞呢?cái)產(chǎn)為課稅對(duì)象的一類(lèi)稅收，其以財(cái)產(chǎn)為課稅對(duì)象，向財(cái)產(chǎn)的者征收。

但事實(shí)上，只有使用權(quán)，而無(wú)權(quán)，按照法理是無(wú)法向房屋權(quán)人征收“土地”稅的。即使退一萬(wàn)步，強(qiáng)行“立法”容許征收，是否存在二次征收問(wèn)題，也是應(yīng)該慎重考慮的。因?yàn)橥恋爻鲎尳鸬睦U納和澄邁房地產(chǎn)稅是重復(fù)征收的。70年出讓金一次性繳清，然后每年還繼續(xù)征稅，兩者本身就存在矛盾。所以一些開(kāi)發(fā)商和學(xué)者建議，倘若征收澄邁房地產(chǎn)稅，土地出讓金便應(yīng)免收，似乎這樣才能起到真正意義上的降澄邁房?jī)r(jià)之目的。

從以上分析可以看出，從澄邁房產(chǎn)稅到澄邁房地產(chǎn)稅，前者已經(jīng)廢棄，后者要真正落地不僅需要做大量鋪墊性工作，更重要的是要進(jìn)行土地制度、稅收制度的變革。澄邁房產(chǎn)能否統(tǒng)一信息、土地出讓制度是否改變、土地產(chǎn)權(quán)如何明晰、出讓金和稅收如何平衡，都是看起來(lái)簡(jiǎn)單，落地起來(lái)還需要一些時(shí)日以及充分準(zhǔn)備的事項(xiàng)。

另外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國(guó)不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，澄邁房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定是一大難題。同時(shí)，是否設(shè)置“免征額”也同樣是立法難點(diǎn)之一。有提出，中國(guó)的澄邁房地產(chǎn)稅應(yīng)在低端范圍內(nèi)給予一定的免征稅額，這樣可以抑制投機(jī)性消費(fèi)，也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。澄邁房地產(chǎn)稅改革需要對(duì)擁有多套住房的高收入群體多收稅，對(duì)中低收入群體乃至反哺。

與此同時(shí)，征稅范圍的難點(diǎn)還體現(xiàn)在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶，為了規(guī)避澄邁房產(chǎn)稅，有人在獨(dú)棟別墅間加蓋附著物，繞過(guò)了“獨(dú)棟”概念；還有開(kāi)發(fā)商將一套單價(jià)遠(yuǎn)超澄邁房產(chǎn)稅繳納下限的大面積產(chǎn)權(quán)房分成“住房”和“車(chē)庫(kù)”兩個(gè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行捆綁銷(xiāo)售。

此前，按照上海澄邁房產(chǎn)稅試點(diǎn)的計(jì)稅方法，試點(diǎn)以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，目前暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的 70%計(jì)算評(píng)估價(jià)格，再按照稅率計(jì)算繳納。但從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，澄邁房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格如何確定卻存在一定難度。有甚至表示，評(píng)估的澄邁房?jī)r(jià)是計(jì)稅的重要依據(jù)，如何真正反映澄邁房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，對(duì)政府來(lái)說(shuō)將是挑戰(zhàn)。

澄邁房地產(chǎn)稅箭在弦上 未來(lái)有望助力澄邁房地產(chǎn)市場(chǎng)

據(jù)了解，在目前的澄邁房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及澄邁房產(chǎn)商利潤(rùn)占到 60%，建筑成本只占 40%。土地占有的稅費(fèi)太多，是形成澄邁房?jī)r(jià)過(guò)高的直接原因之一。如果將以往在澄邁房?jī)r(jià)當(dāng)中一次性交納的稅費(fèi)改成按年收取，那么改革后澄邁房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本將有大幅度降低。

假如地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，目前售價(jià)6000元/平方米的澄邁房子，從理論上說(shuō)，按3600元/平方米的價(jià)格銷(xiāo)售即可盈利。今后，澄邁房地產(chǎn)稅的征收逐漸向“保有”而征稅，澄邁房產(chǎn)市場(chǎng)若干年后的情況很可能將接近于澄邁買(mǎi)房容易、養(yǎng)房難的情況。

如此一來(lái)，澄邁房地產(chǎn)稅將征收多少？前不久，業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)內(nèi)征收澄邁房地產(chǎn)稅是必然的，參照歐美國(guó)家及通行做法，他預(yù)測(cè)應(yīng)在3 年內(nèi)開(kāi)征，并估算首套房的稅率應(yīng)該在0.5%—1%之間。按這筆賬算，280億平方米、均價(jià)1萬(wàn)的住宅，總紙 280萬(wàn)億，以0.5%的稅率計(jì)算，一年稅收是 1.4萬(wàn)億。故價(jià)紙100萬(wàn)的首套房，一年交5000元，每月繳420 元不到。二套房、三套房及以上，稅率不會(huì)超過(guò) 3%，預(yù)計(jì)在2%以?xún)?nèi)。

歐美國(guó)家的澄邁房地產(chǎn)稅已是相當(dāng)成熟。在某合資銀行工作的陳先生認(rèn)為，澄邁房地產(chǎn)稅的征收模式可能會(huì)參照歐美模式，并結(jié)合當(dāng)下的具體情況做些調(diào)整。一如個(gè)人所得稅的開(kāi)征，即便在當(dāng)時(shí)有些難以接受，但如今人們已對(duì)此習(xí)以為常了。在美國(guó)澄邁購(gòu)房的林女士告訴記者，美國(guó)每年上繳的澄邁房地產(chǎn)稅都有所不同。這是因?yàn)?，?dāng)?shù)卣磕甓紩?huì)對(duì)澄邁房子進(jìn)行評(píng)估，如果你的澄邁房子翻新了，那么價(jià)紙也將增加，稅費(fèi)也將水漲船高。此外，她告訴記者，在美國(guó)，澄邁房地產(chǎn)稅可以抵扣個(gè)人所得稅。

澄邁房地產(chǎn)稅不會(huì)永遠(yuǎn)都是“紙上談兵”。對(duì)正在尋求軟著陸的澄邁房地產(chǎn)行業(yè)而言，雖然依靠政府政策、央行降準(zhǔn)降息能夠加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，但建立并完善澄邁房地產(chǎn)稅的稅收體系，才能將真正助推澄邁房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展。

澄邁優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)推薦

1、福新永升廣場(chǎng)（原名中房嘉園）：均價(jià)9500元/㎡，樓盤(pán)地址：?？谖骱０队癁I半島老城開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)大道0.6公里處南側(cè)

2、碧海金珠花園：均價(jià)13500元/㎡，樓盤(pán)地址：澄邁縣老城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)青龍路

3、珠江澄品：均價(jià)8600元/㎡，樓盤(pán)地址：?？谑?/a>盈濱半島 老城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)北一環(huán)路與欣龍路交匯處