?？谫I房不過(guò)戶有什么風(fēng)險(xiǎn)？什么情況無(wú)法過(guò)戶？，海口購(gòu)房，海南島海口的房子都是無(wú)價(jià)的，我們買的是環(huán)境，是空氣。更何況是附帶著各種美的房子。
我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，因此，在房屋買賣中，即使買方按照合同約定交納了?？谫?gòu)房款，并已住進(jìn)購(gòu)?？谫I房屋，如果沒(méi)有及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，仍然會(huì)承擔(dān)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。下面小編就告訴您?？谫I房不過(guò)戶會(huì)有的風(fēng)險(xiǎn)和無(wú)法過(guò)戶的情形。
一、?？谫I房不過(guò)戶有什么風(fēng)險(xiǎn)？
風(fēng)險(xiǎn)一：房屋遭惡意出售
當(dāng)房屋價(jià)格波動(dòng)比較大的時(shí)候，有些房屋所有權(quán)人會(huì)利用買主沒(méi)有辦理過(guò)戶登記手續(xù)的漏洞，將已出售但仍在自己名下的房屋再次出售給第三人。
如果房屋所有權(quán)人與第三人存在惡意串通的情形，那么，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，房屋的買方可以請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，然后要求房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行合同。
如果第三人不存在與原房主惡意串通行為，僅基于對(duì)房屋登記公示公信原則的信賴，并支付了房屋合理的價(jià)格，合法取得了房屋的所有權(quán)，那么，買方只能要求房屋所有權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。
風(fēng)險(xiǎn)二：房屋遇法院查封
在二手房的買賣過(guò)程中，有不少房屋所有權(quán)人因?yàn)橛衅渌麄鶆?wù)糾紛，所以擔(dān)心房屋被國(guó)家機(jī)關(guān)查封而急于將名下房屋轉(zhuǎn)讓的情形。
如果在簽訂房屋買賣合同的時(shí)候，房屋所有權(quán)人明知出售的房屋已被國(guó)家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施，合同一般認(rèn)定為無(wú)效。因此給買方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
如果房屋被查封的情形出現(xiàn)在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的過(guò)程中，并在合同履行期屆滿仍未能辦理房屋查封解除手續(xù)的，買方可以請(qǐng)求解除合同并要求房屋所有權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
風(fēng)險(xiǎn)三：房屋無(wú)權(quán)處分
在房屋買賣的實(shí)際操作中，房屋所有權(quán)人基于節(jié)約時(shí)間成本和便于交易的考慮，往往會(huì)委托代理人辦理相關(guān)手續(xù)。買方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，一定要審查代理人的權(quán)限是否包括房屋的處分權(quán)。
如果代理人未取得房屋的處分權(quán)而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權(quán)利人追認(rèn)或者獲得房屋的處分權(quán)，那么買方與代理人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無(wú)效。
合同無(wú)效或撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。雙方均存在過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
二、哪些情況下買的?？诜孔記](méi)辦法過(guò)戶？
情況一：未解除抵押的?？诜慨a(chǎn)
目前?？诜?jī)r(jià)之高，不少賣家的?？诜孔佣际且再J款的方式購(gòu)買的，未還清銀行的?？诜孔咏凶龅盅悍俊８鶕?jù)規(guī)定，必須是無(wú)抵押狀態(tài)的?？诜孔?，才能辦理過(guò)戶。
因此，購(gòu)買此類的?？诜孔樱I家需要先到銀行辦理解押（所謂的贖樓）。如果?？诜孔舆€做了其他擔(dān)保欠款，買家必須還清擔(dān)保的錢，才能辦理解押。
情況二：被有關(guān)部門查封的海口房產(chǎn)
不小心買到被查封的?？诜孔佑锌赡軣o(wú)法交易。?？诜孔颖徊榉獾脑蚝軓?fù)雜，有惡意的也有無(wú)意的。
原因可能是?？诜?jī)r(jià)大漲，賣家與第三方合謀偽造債權(quán)關(guān)系，讓法院查封海口房產(chǎn)使交易被迫終止，也可能賣家出賣的房屋登記上屬于賣家，但是根據(jù)規(guī)定為家人共有，共有人提起訴訟，查封了?？诜慨a(chǎn)。
情況三：賣方未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的海口房產(chǎn)
如果?？诜孔佑卸鄠€(gè)共有產(chǎn)權(quán)人，?？谫I房一定要征得所有共有人的同意。共有人不同意的，買賣則無(wú)效。即使完成了過(guò)戶之后產(chǎn)權(quán)人追究起來(lái)，你也只能退房。
過(guò)戶時(shí)，必須要所有的共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，有人來(lái)不了的，要對(duì)方提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)書(shū)，盡可能的降低毀約風(fēng)險(xiǎn)。
情況四：賣家沒(méi)法提供?？诜慨a(chǎn)證
沒(méi)有?？诜慨a(chǎn)證的二手房是過(guò)不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有?？诜慨a(chǎn)證能證明房屋的歸屬，如果買沒(méi)?？诜慨a(chǎn)證的海口房子要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)利也沒(méi)有保障。
情況五：正在出租的房屋
我國(guó)法律原則之一的“買賣不破租約”也就是說(shuō)房屋買賣不能對(duì)抗先成立的租房買賣。即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同還沒(méi)有到期，租客就有權(quán)利住在里面，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。
情況六：產(chǎn)權(quán)因?yàn)檫`規(guī)搭建被凍結(jié)
如果房屋有違建，按照有關(guān)規(guī)定，在違建拆除、恢復(fù)原樣之前，?？诜孔邮遣荒苜I賣、不能過(guò)戶、不能通過(guò)任何合法途徑抵押貸款的。
?？?a href="http://www.pharaosrule.com/loupan/" target="_blank" class="keylink">海口市買房?jī)?yōu)勢(shì)：海口做為省會(huì)城市，都市生活圈，生活配套設(shè)施齊全，但冬天濕冷。目前價(jià)位在省會(huì)城市中算低的，海景資源和市區(qū)土地緊缺，touzi較宜。
